Acheter sur plan à Bali : que vérifier

Étape 1: Qui vend : la société derrière le projet

Demandez la dénomination légale complète du promoteur et son numéro d’immatriculation, pas seulement la marque, et cherchez la société dans le registre officiel. La société qui signe votre contrat devrait être celle qui détient le terrain ou les autorisations.

Ce que disent les règles et les registres

• Demandez le NIB (numéro d’identification d’entreprise) et les statuts, et vérifiez la société et ses activités sur OSS. Le NIB enregistre une entreprise : ce n’est pas un permis de construire et il ne dit rien du terrain.OSS (Online Single Submission) (lu le 13 novembre 2026)

Dans nos données

40 des 93 projets suivis à Bali nomment le promoteur par sa société légale.

Exemples

• The Anjuna Bay: promoteur identifié comme PT Thomas Beach Village
• Azura Complex Nusa Dua: promoteur identifié comme PT PMA Vibe Development Lab
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): promoteur identifié comme PT PMA Vibe Development Lab

Étape 2: Le terrain et ce dont vous serez propriétaire

Sachez exactement ce que vous achetez : pleine propriété, bail ou droit d’usage, qui est titulaire aujourd’hui et quelles charges pèsent sur le bien. Demandez l’extrait du registre officiel, pas une copie préparée par le vendeur.

Ce que disent les règles et les registres

• Seul un citoyen indonésien peut détenir le Hak Milik (pleine propriété, souvent SHM sur le certificat). Tout acte visant à le transférer à un étranger, directement ou indirectement, est nul et l’argent versé ne peut être réclamé : c’est pourquoi les montages avec prête-nom sont un risque sérieux.Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 21(1) and 26(2) (lu le 3 novembre 2026) · notre note juridique
• Un étranger ne peut posséder une maison avec terrain que sur un terrain Hak Pakai (droit d’usage). Le Hak Pakai est accordé pour 30 ans au plus, prolongeable de 20 ans et renouvelable de 30, chaque fois sur demande ; le prix minimum, la surface et le nombre de lots sont fixés par d’autres textes.Government Regulation No. 18 of 2021, Articles 52, 71 and 72 (lu le 3 novembre 2026) · notre note juridique
• Un bail (Hak Sewa) est un contrat avec le propriétaire du terrain : vérifiez le titulaire sur le certificat foncier au bureau BPN, la durée du bail et les conditions écrites de prolongation.Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 44(1) and 45 (lu le 3 novembre 2026) · notre note juridique · ATR/BPN (land agency) (lu le 13 novembre 2026)

Dans nos données

71 des 93 projets suivis à Bali présentent les lots en bail (leasehold) dans les sources consultées. 2 des 93 projets suivis à Bali publient une adresse ou un emplacement assez précis pour un repère sur la carte.

Étape 3: Permis et autorisations

Demandez le numéro et la date du permis et confirmez-les auprès de l’autorité qui l’a délivré. Une licence d’entreprise ou un enregistrement de vente n’est pas un permis de construire.

Ce que disent les règles et les registres

• L’autorisation de construire est le PBG, qui a remplacé l’IMB en 2021 ; le SLF atteste ensuite que le bâtiment achevé est apte à l’usage. Les deux passent par SIMBG : demandez le numéro de PBG et faites-le confirmer là ou au bureau local des licences.Government Regulation No. 16 of 2021, Article 1 (lu le 3 novembre 2026) · notre note juridique · SIMBG (Ministry of Public Works) (lu le 13 novembre 2026)

Dans nos données

1 des 93 projets suivis à Bali publient un numéro de permis ou de licence.

Exemples

• The One by Almal Bali Nusa Dua: numéro de permis ou de licence SK-PBG-510305-14102026-001 publié

Étape 4: Où va votre argent

Avant chaque paiement, sachez sur quel compte il part et ce qui le protège si le chantier s’arrête. Payez uniquement sur le compte indiqué dans votre contrat, jamais sur un compte personnel ou celui d’un intermédiaire.

Ce que disent les règles et les registres

• Les logements en construction ne peuvent être vendus par promesse (PPJB) qu’une fois établis la propriété du terrain, le permis de construire et les infrastructures, et au moins 20 % des logements construits (texte de 2011, modifié en partie depuis : faites confirmer le texte en vigueur par un avocat).Law No. 1 of 2011 on Housing, Article 42 (lu le 3 novembre 2026) · notre note juridique

Dans nos données

12 des 93 projets suivis à Bali indiquent comment les paiements des acheteurs sont protégés (séquestre, garantie bancaire ou assurance).

Exemples

• The Anjuna Bay: protection des paiements indiquée dans les sources consultées
• Azura Complex Nusa Dua: protection des paiements indiquée dans les sources consultées
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): protection des paiements indiquée dans les sources consultées

Étape 5: L’enregistrement de votre achat et le contrat

Vérifiez comment votre achat est enregistré avant la livraison et ce que prévoit le contrat en cas de retard, de modification ou de remboursement. Faites-le relire par un avocat ou un notaire local indépendant avant de signer.

Ce que disent les règles et les registres

• Seul un étranger titulaire d’un document d’immigration au sens du droit indonésien peut posséder un logement : vérifiez quel document le notaire demandera.Government Regulation No. 18 of 2021, Article 69(1) (lu le 3 novembre 2026) · notre note juridique

Étape 6: Dates de livraison et avancement du chantier

Comparez la date de livraison promise avec l’historique : dates antérieures de ce projet et déroulement des autres projets du promoteur. Puis vérifiez l’avancement sur place avant chaque paiement échelonné.

Dans nos données

8 des 93 projets suivis à Bali ont une date de livraison enregistrée déjà dépassée ; 4 ont vu leur date repoussée.

Exemples

• Amari Villas III: la date de livraison enregistrée est dépassée ; mois écoulés : 15
• Oasis III: la date de livraison enregistrée est dépassée ; mois écoulés : 8
• Buddha Club House: date de livraison repoussée ; mois ajoutés : 24
• The Anjuna Bay: date de livraison enregistrée 4e trimestre 2026, inchangée à ce jour