Off-Plan kaufen auf Bali: was Sie prüfen sollten

Schritt 1: Wer verkauft: die Firma hinter dem Projekt

Verlangen Sie den vollständigen rechtlichen Namen des Bauträgers und seine Registernummer, nicht nur die Marke, und suchen Sie die Firma im amtlichen Register. Die Firma, die Ihren Vertrag unterschreibt, sollte das Grundstück oder die Genehmigungen halten.

Was Regeln und Register sagen

• Verlangen Sie die NIB (Unternehmensidentifikationsnummer) und die Gründungsurkunde und prüfen Sie Firma und Geschäftszweige auf OSS. Die NIB registriert ein Unternehmen: Sie ist keine Baugenehmigung und sagt nichts über das Grundstück.OSS (Online Single Submission) (gelesen am 13. November 2026)

In unseren Daten

40 von 93 Projekten, die wir auf Bali verfolgen, nennen den Bauträger mit seiner rechtlichen Firma.

Beispiele

• The Anjuna Bay: Bauträger genannt als PT Thomas Beach Village
• Azura Complex Nusa Dua: Bauträger genannt als PT PMA Vibe Development Lab
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): Bauträger genannt als PT PMA Vibe Development Lab

Schritt 2: Das Grundstück und was Ihnen gehören wird

Klären Sie genau, was Sie kaufen: Eigentum, Pacht oder ein Nutzungsrecht, wer heute als Inhaber eingetragen ist und welche Lasten darauf liegen. Verlangen Sie den amtlichen Registerauszug, keine Kopie des Verkäufers.

Was Regeln und Register sagen

• Nur indonesische Staatsbürger können Hak Milik (Volleigentum, auf dem Zertifikat oft SHM) halten. Jede Handlung, die es direkt oder indirekt auf einen Ausländer übertragen soll, ist nichtig, und gezahltes Geld kann nicht zurückgefordert werden: Deshalb sind Treuhänder-Konstruktionen ein ernstes Risiko.Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 21(1) and 26(2) (gelesen am 3. November 2026) · unsere Rechtsnotiz
• Ein Ausländer kann ein Haus mit Grundstück nur auf Hak-Pakai-Land (Nutzungsrecht) besitzen. Hak Pakai wird für bis zu 30 Jahre gewährt, kann um bis zu 20 verlängert und um bis zu 30 erneuert werden, jeweils auf Antrag; Mindestpreis, Grundstücksgröße und Einheitenzahl regeln gesonderte Vorschriften.Government Regulation No. 18 of 2021, Articles 52, 71 and 72 (gelesen am 3. November 2026) · unsere Rechtsnotiz
• Eine Pacht (Hak Sewa) ist ein Vertrag mit dem Grundstückseigentümer: Prüfen Sie den Eigentümer auf dem Landzertifikat beim BPN-Grundbuchamt, die Laufzeit und die schriftlichen Verlängerungsbedingungen.Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 44(1) and 45 (gelesen am 3. November 2026) · unsere Rechtsnotiz · ATR/BPN (land agency) (gelesen am 13. November 2026)

In unseren Daten

71 von 93 Projekten, die wir auf Bali verfolgen, beschreiben die Einheiten in den gelesenen Quellen als Pacht (Leasehold). 2 von 93 Projekten, die wir auf Bali verfolgen, nennen eine Adresse oder Lage, die für einen Kartenpunkt genau genug ist.

Schritt 3: Genehmigungen

Fragen Sie nach Nummer und Datum der Genehmigung und lassen Sie beides von der ausstellenden Behörde bestätigen. Eine Gewerbelizenz oder eine Verkaufsregistrierung ist keine Baugenehmigung.

Was Regeln und Register sagen

• Die Baugenehmigung heißt PBG und ersetzte 2021 die IMB; das SLF bestätigt später, dass das fertige Gebäude nutzbar ist. Beides läuft über SIMBG: Fragen Sie nach der PBG-Nummer und lassen Sie sie dort oder beim örtlichen Genehmigungsamt bestätigen.Government Regulation No. 16 of 2021, Article 1 (gelesen am 3. November 2026) · unsere Rechtsnotiz · SIMBG (Ministry of Public Works) (gelesen am 13. November 2026)

In unseren Daten

1 von 93 Projekten, die wir auf Bali verfolgen, nennen eine Genehmigungs- oder Lizenznummer.

Beispiele

• The One by Almal Bali Nusa Dua: Genehmigungs- oder Lizenznummer SK-PBG-510305-14102026-001 veröffentlicht

Schritt 4: Wohin Ihr Geld fließt

Wissen Sie vor jeder Zahlung, auf welches Konto sie geht und was sie schützt, falls der Bau stoppt. Zahlen Sie nur auf das Konto aus Ihrem Vertrag, nie auf ein Privatkonto oder das eines Vermittlers.

Was Regeln und Register sagen

• Im Bau befindliche Häuser dürfen per Vorvertrag (PPJB) erst verkauft werden, wenn Grundeigentum, Baugenehmigung und Infrastruktur geklärt und mindestens 20 % der Wohnungen gebaut sind (Fassung von 2011, später teilweise geändert: Lassen Sie den geltenden Text von einem Anwalt bestätigen).Law No. 1 of 2011 on Housing, Article 42 (gelesen am 3. November 2026) · unsere Rechtsnotiz

In unseren Daten

12 von 93 Projekten, die wir auf Bali verfolgen, geben an, wie Käuferzahlungen geschützt sind (Treuhandkonto, Bankbürgschaft oder Versicherung).

Beispiele

• The Anjuna Bay: Zahlungsschutz in den gelesenen Quellen angegeben
• Azura Complex Nusa Dua: Zahlungsschutz in den gelesenen Quellen angegeben
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): Zahlungsschutz in den gelesenen Quellen angegeben

Schritt 5: Erfassung Ihres Kaufs und der Vertrag

Prüfen Sie, wie Ihr Kauf vor der Fertigstellung erfasst wird und was der Vertrag zu Verzug, Änderungen und Rückzahlung sagt. Lassen Sie ihn vor der Unterschrift von einem unabhängigen Anwalt oder Notar vor Ort lesen.

Was Regeln und Register sagen

• Nur ein Ausländer mit einem Aufenthaltsdokument nach indonesischem Recht kann eine Wohnung besitzen: Klären Sie, welches Dokument der Notar verlangt.Government Regulation No. 18 of 2021, Article 69(1) (gelesen am 3. November 2026) · unsere Rechtsnotiz

Schritt 6: Übergabetermine und Baufortschritt

Vergleichen Sie den versprochenen Übergabetermin mit dem Verlauf: frühere Termine dieses Projekts und wie die anderen Projekte des Bauträgers liefen. Prüfen Sie dann vor jeder Ratenzahlung den Baufortschritt vor Ort.

In unseren Daten

8 von 93 Projekten, die wir auf Bali verfolgen, haben einen erfassten Übergabetermin, der verstrichen ist; bei 4 wurde der Termin verschoben.

Beispiele

• Amari Villas III: erfasster Übergabetermin verstrichen; Monate seitdem: 15
• Oasis III: erfasster Übergabetermin verstrichen; Monate seitdem: 8
• Buddha Club House: Übergabetermin verschoben; Verschiebung in Monaten: 24
• The Anjuna Bay: erfasster Übergabetermin 4. Quartal 2026, bisher unverändert