Comprar sobre plano en Bali: qué comprobar

Paso 1: Quién vende: la empresa detrás del proyecto

Pide el nombre legal completo del promotor y su número de registro, no solo la marca, y busca la empresa en el registro oficial. La empresa que firma tu contrato debería ser la que tiene el terreno o las autorizaciones.

Qué dicen las normas y los registros

• Pide el NIB (número de identificación empresarial) y la escritura de la empresa, y comprueba la empresa y sus actividades en OSS. El NIB registra un negocio: no es una licencia de obra ni dice nada del terreno.OSS (Online Single Submission) (leído el 13 de noviembre de 2026)

En nuestros datos

40 de 93 proyectos que seguimos en Bali identifican al promotor por su sociedad legal.

Ejemplos

• The Anjuna Bay: promotor identificado como PT Thomas Beach Village
• Azura Complex Nusa Dua: promotor identificado como PT PMA Vibe Development Lab
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): promotor identificado como PT PMA Vibe Development Lab

Paso 2: El terreno y qué será tuyo

Averigua exactamente qué compras: pleno dominio, arrendamiento o un derecho de uso, quién es hoy el titular y qué cargas tiene. Pide el extracto del registro oficial, no una copia preparada por el vendedor.

Qué dicen las normas y los registros

• Solo un ciudadano indonesio puede tener Hak Milik (pleno dominio, a menudo SHM en el certificado). Todo acto destinado a pasarlo a un extranjero, directa o indirectamente, es nulo y el dinero pagado no se puede reclamar: por eso las estructuras con testaferro son un riesgo serio.Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 21(1) and 26(2) (leído el 3 de noviembre de 2026) · nuestra nota legal
• Un extranjero solo puede ser dueño de una casa con terreno sobre suelo Hak Pakai (derecho de uso). El Hak Pakai se concede hasta 30 años, se puede prorrogar hasta 20 y renovar hasta 30, cada vez mediante solicitud; el precio mínimo, la superficie y el número de unidades se fijan en normas aparte.Government Regulation No. 18 of 2021, Articles 52, 71 and 72 (leído el 3 de noviembre de 2026) · nuestra nota legal
• Un arrendamiento (Hak Sewa) es un contrato con el dueño del terreno: comprueba el titular en el certificado de la oficina de tierras BPN, la duración del arrendamiento y las condiciones escritas de prórroga.Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 44(1) and 45 (leído el 3 de noviembre de 2026) · nuestra nota legal · ATR/BPN (land agency) (leído el 13 de noviembre de 2026)

En nuestros datos

71 de 93 proyectos que seguimos en Bali describen las unidades como arrendamiento (leasehold) en las fuentes que leímos. 2 de 93 proyectos que seguimos en Bali publican una dirección o ubicación lo bastante precisa para un punto en el mapa.

Paso 3: Licencias y autorizaciones

Pide el número y la fecha de la licencia y confírmalos con la autoridad que la emitió. Una licencia de empresa o un registro de ventas no es una licencia de obra.

Qué dicen las normas y los registros

• La autorización de obra es el PBG, que sustituyó al IMB en 2021; después, el SLF certifica que el edificio terminado es apto para el uso. Ambos se tramitan en SIMBG: pide el número de PBG y haz que lo confirmen allí o en la oficina local de licencias.Government Regulation No. 16 of 2021, Article 1 (leído el 3 de noviembre de 2026) · nuestra nota legal · SIMBG (Ministry of Public Works) (leído el 13 de noviembre de 2026)

En nuestros datos

1 de 93 proyectos que seguimos en Bali publican un número de licencia o permiso.

Ejemplos

• The One by Almal Bali Nusa Dua: número de licencia o permiso SK-PBG-510305-14102026-001 publicado

Paso 4: Adónde va tu dinero

Antes de cada pago, debes saber a qué cuenta va y qué lo protege si la obra se para. Paga solo en la cuenta que figura en tu contrato, nunca en una cuenta personal ni en la de un intermediario.

Qué dicen las normas y los registros

• Las viviendas en construcción solo se pueden vender con un contrato preliminar (PPJB) cuando hay certeza sobre la propiedad del terreno, la licencia de obra y las infraestructuras, y al menos el 20 % de las viviendas está construido (texto de 2011, modificado en parte después: que un abogado confirme el texto vigente).Law No. 1 of 2011 on Housing, Article 42 (leído el 3 de noviembre de 2026) · nuestra nota legal

En nuestros datos

12 de 93 proyectos que seguimos en Bali indican cómo se protegen los pagos de los compradores (cuenta de garantía, aval bancario o seguro).

Ejemplos

• The Anjuna Bay: garantía de los pagos indicada en las fuentes que leímos
• Azura Complex Nusa Dua: garantía de los pagos indicada en las fuentes que leímos
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): garantía de los pagos indicada en las fuentes que leímos

Paso 5: Cómo queda registrada tu compra y el contrato

Comprueba cómo queda registrada tu compra antes de la entrega y qué dice el contrato sobre retrasos, cambios y devoluciones. Haz que un abogado o notario local independiente lo lea antes de firmar.

Qué dicen las normas y los registros

• Solo un extranjero con un documento de inmigración conforme a la ley indonesia puede ser dueño de una vivienda: comprueba qué documento pedirá el notario.Government Regulation No. 18 of 2021, Article 69(1) (leído el 3 de noviembre de 2026) · nuestra nota legal

Paso 6: Fechas de entrega y avance de la obra

Compara la fecha de entrega que te prometen con el historial: fechas anteriores de este proyecto y cómo fueron los demás proyectos del promotor. Después, comprueba el avance de la obra antes de cada pago por fases.

En nuestros datos

8 de 93 proyectos que seguimos en Bali tienen una fecha de entrega registrada ya vencida; 4 aplazaron la fecha.

Ejemplos

• Amari Villas III: la fecha de entrega registrada ya pasó; meses desde entonces: 15
• Oasis III: la fecha de entrega registrada ya pasó; meses desde entonces: 8
• Buddha Club House: fecha de entrega aplazada; meses añadidos: 24
• The Anjuna Bay: fecha de entrega registrada 4.º trimestre de 2026, sin cambios hasta ahora