Покупка новостройки на Бали: что проверить

Шаг 1: Кто продаёт: компания за проектом

Попросите полное юридическое название застройщика и регистрационный номер, а не только бренд, и найдите компанию в официальном реестре. Договор должна подписывать компания, у которой есть земля или разрешения.

Что говорят правила и реестры

• Попросите NIB (идентификационный номер бизнеса) и учредительный акт компании и проверьте компанию и её виды деятельности в OSS. NIB регистрирует бизнес: это не разрешение на строительство, и о земле он ничего не говорит.OSS (Online Single Submission) (прочитано 13 ноября 2026 г.)

В наших данных

Проектов, которые мы отслеживаем на Бали, где застройщик назван своей юридической компанией: 40 из 93.

Примеры

• The Anjuna Bay: застройщик указан как PT Thomas Beach Village
• Azura Complex Nusa Dua: застройщик указан как PT PMA Vibe Development Lab
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): застройщик указан как PT PMA Vibe Development Lab

Шаг 2: Земля и что именно станет вашим

Выясните, что именно вы покупаете: собственность, аренду или право пользования, кто сейчас владелец и какие обременения есть. Просите выписку из официального реестра, а не копию от продавца.

Что говорят правила и реестры

• Hak Milik (полная собственность, в сертификате часто SHM) может принадлежать только гражданину Индонезии. Любая сделка, прямо или косвенно передающая её иностранцу, ничтожна, а уплаченные деньги вернуть нельзя: поэтому схемы с номинальным владельцем очень рискованны.Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 21(1) and 26(2) (прочитано 3 ноября 2026 г.) · наша правовая заметка
• Иностранец может владеть домом с землёй только на земле Hak Pakai (право пользования). Hak Pakai предоставляется на срок до 30 лет, может быть продлено до 20 и возобновлено до 30, каждый раз по заявлению; минимальная цена, площадь участка и число объектов установлены отдельными правилами.Government Regulation No. 18 of 2021, Articles 52, 71 and 72 (прочитано 3 ноября 2026 г.) · наша правовая заметка
• Аренда (Hak Sewa) является договором с владельцем земли: проверьте владельца по земельному сертификату в земельном офисе BPN, срок аренды и письменные условия продления.Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 44(1) and 45 (прочитано 3 ноября 2026 г.) · наша правовая заметка · ATR/BPN (land agency) (прочитано 13 ноября 2026 г.)

В наших данных

Проектов, которые мы отслеживаем на Бали, где в прочитанных источниках объекты описаны как аренда (leasehold): 71 из 93. Проектов, которые мы отслеживаем на Бали, с адресом или местом, достаточно точным для точки на карте: 2 из 93.

Шаг 3: Разрешения и согласования

Попросите номер и дату разрешения и подтвердите их в органе, который его выдал. Лицензия компании или регистрация продаж не являются разрешением на строительство.

Что говорят правила и реестры

• Разрешение на строительство называется PBG, в 2021 году оно заменило IMB; позже SLF подтверждает, что готовое здание пригодно к эксплуатации. Оба оформляются через SIMBG: попросите номер PBG и подтвердите его там или в местном органе выдачи разрешений.Government Regulation No. 16 of 2021, Article 1 (прочитано 3 ноября 2026 г.) · наша правовая заметка · SIMBG (Ministry of Public Works) (прочитано 13 ноября 2026 г.)

В наших данных

Проектов, которые мы отслеживаем на Бали, с опубликованным номером разрешения или лицензии: 1 из 93.

Примеры

• The One by Almal Bali Nusa Dua: опубликован номер разрешения или лицензии SK-PBG-510305-14102026-001

Шаг 4: Куда идут ваши деньги

Перед каждым платежом знайте, на какой счёт он идёт и что защищает деньги, если стройка остановится. Платите только на счёт, указанный в договоре, а не на личный счёт или счёт посредника.

Что говорят правила и реестры

• Строящееся жильё можно продавать по предварительному договору (PPJB) только при определённости с правом на землю, разрешением на строительство и инфраструктурой и при готовности не менее 20 % жилья (редакция 2011 года, позже частично изменена: попросите юриста подтвердить действующий текст).Law No. 1 of 2011 on Housing, Article 42 (прочитано 3 ноября 2026 г.) · наша правовая заметка

В наших данных

Проектов, которые мы отслеживаем на Бали, где указано, как защищены платежи покупателей (эскроу, банковская гарантия или страховка): 12 из 93.

Примеры

• The Anjuna Bay: защита платежей указана в прочитанных источниках
• Azura Complex Nusa Dua: защита платежей указана в прочитанных источниках
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): защита платежей указана в прочитанных источниках

Шаг 5: Как фиксируется покупка и что в договоре

Проверьте, как фиксируется покупка до сдачи объекта и что договор говорит о задержках, изменениях и возврате денег. Перед подписанием покажите его независимому местному юристу или нотариусу.

Что говорят правила и реестры

• Владеть жильём может только иностранец с иммиграционным документом по законам Индонезии: уточните, какой документ запросит нотариус.Government Regulation No. 18 of 2021, Article 69(1) (прочитано 3 ноября 2026 г.) · наша правовая заметка

Шаг 6: Сроки сдачи и ход строительства

Сравните обещанный срок сдачи с историей: прежние сроки этого проекта и то, как шли другие проекты застройщика. Затем перед каждым этапным платежом проверяйте ход работ на месте.

В наших данных

Проектов, которые мы отслеживаем на Бали, у которых срок сдачи в наших данных уже прошёл: 8 из 93; срок переносился: 4.

Примеры

• Amari Villas III: срок сдачи в наших данных прошёл; месяцев с тех пор: 15
• Oasis III: срок сдачи в наших данных прошёл; месяцев с тех пор: 8
• Buddha Club House: срок сдачи перенесён; месяцев переноса: 24
• The Anjuna Bay: срок сдачи в наших данных IV квартал 2026 г., пока без изменений