在巴厘岛购买期房：需要核实什么

第 1 步：谁在出售：项目背后的公司

索取开发商的完整法定名称和注册号，而不只是品牌名，并在官方登记机构查询该公司。与您签约的公司应是持有土地或审批的公司。

法规和登记机构怎么说

• 索取公司的 NIB（企业识别号）和公司契据，并在 OSS 上核查公司及其经营范围。NIB 只是企业登记，不是建筑许可，也不说明土地情况。OSS (Online Single Submission) (阅读于 2026年11月13日)

我们的数据

我们在巴厘岛跟踪的 93 个项目中，有 40 个以法定公司名称标明开发商。

例子

• The Anjuna Bay: 开发商标明为 PT Thomas Beach Village
• Azura Complex Nusa Dua: 开发商标明为 PT PMA Vibe Development Lab
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): 开发商标明为 PT PMA Vibe Development Lab

第 2 步：土地以及您将拥有什么

弄清楚您究竟买的是什么：永久产权、租赁权还是使用权，目前登记的权利人是谁，有哪些负担。索取官方登记摘录，而不是卖方准备的复印件。

法规和登记机构怎么说

• 只有印尼公民可以持有 Hak Milik（永久产权，证书上常写作 SHM）。任何直接或间接将其转给外国人的行为均属无效，已付款项不能追回：这就是代持安排风险很大的原因。Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 21(1) and 26(2) (阅读于 2026年11月3日) · 我们的法律说明
• 外国人只能在 Hak Pakai（使用权）土地上拥有带地住宅。Hak Pakai 最长授予 30 年，可延长最多 20 年，再续期最多 30 年，每次都需申请；最低价格、地块面积和单位数量另有规定。Government Regulation No. 18 of 2021, Articles 52, 71 and 72 (阅读于 2026年11月3日) · 我们的法律说明
• 租赁（Hak Sewa）是与土地所有人签订的合同：在 BPN 土地办公室核实土地证书上的所有人、租期以及书面的续租条件。Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 44(1) and 45 (阅读于 2026年11月3日) · 我们的法律说明 · ATR/BPN (land agency) (阅读于 2026年11月13日)

我们的数据

我们在巴厘岛跟踪的 93 个项目中，有 71 个在我们阅读的来源中将单位描述为租赁产权（leasehold）。 我们在巴厘岛跟踪的 93 个项目中，有 2 个公布了足以在地图上标点的地址或位置。

第 3 步：许可与审批

索取许可编号和日期，并向签发机关核实。公司营业执照或销售登记并不是建筑许可。

法规和登记机构怎么说

• 建筑审批称为 PBG，2021 年取代了 IMB；之后由 SLF 证明竣工建筑适合使用。两者都通过 SIMBG 办理：索取 PBG 编号，并在 SIMBG 或当地许可办公室核实。Government Regulation No. 16 of 2021, Article 1 (阅读于 2026年11月3日) · 我们的法律说明 · SIMBG (Ministry of Public Works) (阅读于 2026年11月13日)

我们的数据

我们在巴厘岛跟踪的 93 个项目中，有 1 个公布了许可或执照编号。

例子

• The One by Almal Bali Nusa Dua: 已公布许可或执照编号 SK-PBG-510305-14102026-001

第 4 步：您的钱去了哪里

每次付款前，要清楚款项进入哪个账户，以及工程停工时有什么保障。只向合同中写明的账户付款，绝不向个人账户或中介账户付款。

法规和登记机构怎么说

• 在建住房只有在土地所有权、建筑许可和基础设施明确，并且至少 20% 的住房已建成后，才能通过初步买卖协议（PPJB）出售（2011 年条文，后经部分修订：请律师确认现行条文）。Law No. 1 of 2011 on Housing, Article 42 (阅读于 2026年11月3日) · 我们的法律说明

我们的数据

我们在巴厘岛跟踪的 93 个项目中，有 12 个说明了买家付款的保障方式（托管账户、银行保函或保险）。

例子

• The Anjuna Bay: 我们阅读的来源说明了付款保障
• Azura Complex Nusa Dua: 我们阅读的来源说明了付款保障
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): 我们阅读的来源说明了付款保障

第 5 步：购买登记与合同

核实交付前您的购买如何登记，以及合同对延期、变更和退款的规定。签字前请独立的当地律师或公证人审阅。

法规和登记机构怎么说

• 只有持有印尼法律规定的移民证件的外国人才能拥有住房：请确认公证人会要求哪种证件。Government Regulation No. 18 of 2021, Article 69(1) (阅读于 2026年11月3日) · 我们的法律说明

第 6 步：交付日期与工地进度

将承诺的交付日期与记录对比：该项目以前的日期，以及开发商其他项目的情况。然后在每期付款前核实工地进度。

我们的数据

我们在巴厘岛跟踪的 93 个项目中，有 8 个记录中的交付日期已过；4 个推迟过日期。

例子

• Amari Villas III: 记录中的交付日期已过；已过月数：15
• Oasis III: 记录中的交付日期已过；已过月数：8
• Buddha Club House: 交付日期被推迟；推迟月数：24
• The Anjuna Bay: 记录中的交付日期为 2026年第四季度，至今未变