Off-plan kopen op Bali: wat u moet controleren

Stap 1: Wie verkoopt: het bedrijf achter het project

Vraag de volledige juridische naam van de ontwikkelaar en het registratienummer, niet alleen het merk, en zoek het bedrijf op in het officiële register. Het bedrijf dat uw contract tekent, hoort de grond of de goedkeuringen te hebben.

Wat de regels en registers zeggen

• Vraag het NIB (bedrijfsidentificatienummer) en de oprichtingsakte, en controleer het bedrijf en zijn activiteiten op OSS. Een NIB registreert een onderneming: het is geen bouwvergunning en zegt niets over de grond.OSS (Online Single Submission) (gelezen op 13 november 2026)

In onze gegevens

40 van de 93 projecten die we op Bali volgen, noemen de ontwikkelaar bij zijn juridische vennootschap.

Voorbeelden

• The Anjuna Bay: ontwikkelaar genoemd als PT Thomas Beach Village
• Azura Complex Nusa Dua: ontwikkelaar genoemd als PT PMA Vibe Development Lab
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): ontwikkelaar genoemd als PT PMA Vibe Development Lab

Stap 2: De grond en wat u gaat bezitten

Zoek precies uit wat u koopt: volle eigendom, erfpacht of huur, of een gebruiksrecht, wie nu de titel heeft en welke lasten erop rusten. Vraag het officiële registeruittreksel, geen kopie van de verkoper.

Wat de regels en registers zeggen

• Alleen een Indonesisch staatsburger kan Hak Milik (volle eigendom, vaak SHM op het certificaat) hebben. Elke handeling om die direct of indirect over te dragen aan een buitenlander is nietig en betaald geld kan niet worden teruggevorderd: daarom zijn constructies met een stroman een serieus risico.Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 21(1) and 26(2) (gelezen op 3 november 2026) · onze juridische notitie
• Een buitenlander kan een huis met grond alleen bezitten op Hak Pakai-grond (gebruiksrecht). Hak Pakai wordt verleend voor maximaal 30 jaar, kan met maximaal 20 worden verlengd en met maximaal 30 worden vernieuwd, telkens op aanvraag; minimumprijs, perceelgrootte en aantal units staan in aparte regels.Government Regulation No. 18 of 2021, Articles 52, 71 and 72 (gelezen op 3 november 2026) · onze juridische notitie
• Een huur van grond (Hak Sewa) is een contract met de eigenaar van de grond: controleer de eigenaar op het grondcertificaat bij het BPN-kadaster, de looptijd en de schriftelijke voorwaarden voor verlenging.Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 44(1) and 45 (gelezen op 3 november 2026) · onze juridische notitie · ATR/BPN (land agency) (gelezen op 13 november 2026)

In onze gegevens

71 van de 93 projecten die we op Bali volgen, beschrijven de units in de gelezen bronnen als leasehold (huur of erfpacht). 2 van de 93 projecten die we op Bali volgen, publiceren een adres of locatie die nauwkeurig genoeg is voor een kaartpunt.

Stap 3: Vergunningen en goedkeuringen

Vraag het nummer en de datum van de vergunning en laat ze bevestigen door de instantie die ze heeft afgegeven. Een bedrijfslicentie of een verkoopregistratie is geen bouwvergunning.

Wat de regels en registers zeggen

• De bouwvergunning is de PBG, die in 2021 de IMB verving; het SLF verklaart later dat het afgebouwde gebouw geschikt is voor gebruik. Beide lopen via SIMBG: vraag het PBG-nummer en laat het daar of bij het lokale vergunningenloket bevestigen.Government Regulation No. 16 of 2021, Article 1 (gelezen op 3 november 2026) · onze juridische notitie · SIMBG (Ministry of Public Works) (gelezen op 13 november 2026)

In onze gegevens

1 van de 93 projecten die we op Bali volgen, publiceren een vergunnings- of licentienummer.

Voorbeelden

• The One by Almal Bali Nusa Dua: vergunnings- of licentienummer SK-PBG-510305-14102026-001 gepubliceerd

Stap 4: Waar uw geld naartoe gaat

Weet vóór elke betaling naar welke rekening die gaat en wat haar beschermt als de bouw stopt. Betaal alleen op de rekening uit uw contract, nooit op een privérekening of die van een tussenpersoon.

Wat de regels en registers zeggen

• Woningen in aanbouw mogen alleen via een voorlopige koopovereenkomst (PPJB) worden verkocht als er zekerheid is over grondeigendom, bouwvergunning en infrastructuur en minstens 20 % van de woningen gebouwd is (tekst van 2011, later deels gewijzigd: laat een advocaat de geldende tekst bevestigen).Law No. 1 of 2011 on Housing, Article 42 (gelezen op 3 november 2026) · onze juridische notitie

In onze gegevens

12 van de 93 projecten die we op Bali volgen, vermelden hoe betalingen van kopers beschermd zijn (escrow, bankgarantie of verzekering).

Voorbeelden

• The Anjuna Bay: bescherming van betalingen vermeld in de gelezen bronnen
• Azura Complex Nusa Dua: bescherming van betalingen vermeld in de gelezen bronnen
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): bescherming van betalingen vermeld in de gelezen bronnen

Stap 5: Vastlegging van uw aankoop en het contract

Controleer hoe uw aankoop vóór oplevering wordt vastgelegd en wat het contract zegt over vertraging, wijzigingen en terugbetaling. Laat het vóór ondertekening lezen door een onafhankelijke lokale advocaat of notaris.

Wat de regels en registers zeggen

• Alleen een buitenlander met een immigratiedocument volgens Indonesisch recht kan een woning bezitten: controleer welk document de notaris zal vragen.Government Regulation No. 18 of 2021, Article 69(1) (gelezen op 3 november 2026) · onze juridische notitie

Stap 6: Opleverdata en voortgang op de bouwplaats

Vergelijk de beloofde opleverdatum met de historie: eerdere data van dit project en hoe de andere projecten van de ontwikkelaar verliepen. Controleer daarna vóór elke termijnbetaling de voortgang op de bouwplaats.

In onze gegevens

8 van de 93 projecten die we op Bali volgen, hebben een geregistreerde opleverdatum die verstreken is; bij 4 is de datum naar later verschoven.

Voorbeelden

• Amari Villas III: geregistreerde opleverdatum verstreken; maanden sindsdien: 15
• Oasis III: geregistreerde opleverdatum verstreken; maanden sindsdien: 8
• Buddha Club House: opleverdatum naar later verschoven; maanden erbij: 24
• The Anjuna Bay: geregistreerde opleverdatum 4e kwartaal 2026, tot nu toe ongewijzigd