الشراء على الخارطة في بالي: ما الذي يجب التحقق منه

الخطوة 1: من يبيع: الشركة التي تقف وراء المشروع

اطلب الاسم القانوني الكامل للمطوّر ورقم تسجيله، لا العلامة التجارية فقط، وابحث عن الشركة في السجل الرسمي. يجب أن تكون الشركة التي توقّع عقدك هي التي تملك الأرض أو الموافقات.

ما تقوله القواعد والسجلات

• اطلب رقم NIB (رقم تعريف النشاط التجاري) وعقد تأسيس الشركة، وتحقّق من الشركة وأنشطتها على OSS. رقم NIB يسجّل النشاط التجاري فقط: ليس ترخيص بناء ولا يقول شيئاً عن الأرض.OSS (Online Single Submission) (قُرئ في 13 نوفمبر 2026)

في بياناتنا

من أصل 93 مشروعاً نتابعها في بالي، يذكر 40 المطوّر باسم شركته القانونية.

أمثلة

• The Anjuna Bay: المطوّر مذكور باسم PT Thomas Beach Village
• Azura Complex Nusa Dua: المطوّر مذكور باسم PT PMA Vibe Development Lab
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): المطوّر مذكور باسم PT PMA Vibe Development Lab

الخطوة 2: الأرض وما الذي ستملكه

اعرف بالضبط ما الذي تشتريه: ملكية تامة أو إيجار أو حق انتفاع، ومن هو صاحب السند اليوم وما الأعباء المترتبة عليه. اطلب مستخرجاً من السجل الرسمي، لا نسخة يعدّها البائع.

ما تقوله القواعد والسجلات

• لا يملك حق Hak Milik (الملكية التامة، وغالباً يُكتب SHM في الشهادة) إلا مواطن إندونيسي. وأي تصرف يهدف إلى نقله إلى أجنبي، مباشرة أو بشكل غير مباشر، باطل، ولا يمكن استرداد المال المدفوع: لهذا تُعدّ ترتيبات الملكية بالوكالة خطراً كبيراً.Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 21(1) and 26(2) (قُرئ في 3 نوفمبر 2026) · ملاحظتنا القانونية
• لا يستطيع الأجنبي امتلاك منزل بأرض إلا على أرض Hak Pakai (حق الانتفاع). يُمنح Hak Pakai لمدة أقصاها 30 سنة، ويمكن تمديده حتى 20 سنة وتجديده حتى 30 سنة، وكل ذلك بطلب؛ والحد الأدنى للسعر ومساحة القطعة وعدد الوحدات تحددها قواعد منفصلة.Government Regulation No. 18 of 2021, Articles 52, 71 and 72 (قُرئ في 3 نوفمبر 2026) · ملاحظتنا القانونية
• الإيجار (Hak Sewa) عقد مع مالك الأرض: تحقّق من المالك في شهادة الأرض لدى مكتب الأراضي BPN، ومن مدة الإيجار وشروط التمديد المكتوبة.Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 44(1) and 45 (قُرئ في 3 نوفمبر 2026) · ملاحظتنا القانونية · ATR/BPN (land agency) (قُرئ في 13 نوفمبر 2026)

في بياناتنا

من أصل 93 مشروعاً نتابعها في بالي، تصف المصادر التي قرأناها الوحدات في 71 بأنها إيجار طويل (leasehold). من أصل 93 مشروعاً نتابعها في بالي، ينشر 2 عنواناً أو موقعاً دقيقاً بما يكفي لنقطة على الخريطة.

الخطوة 3: التراخيص والموافقات

اطلب رقم الترخيص وتاريخه وتأكّد منهما لدى الجهة التي أصدرته. رخصة الشركة أو تسجيل المبيعات ليس ترخيص بناء.

ما تقوله القواعد والسجلات

• موافقة البناء اسمها PBG، وقد حلّت محل IMB في 2021؛ وتشهد SLF لاحقاً بأن المبنى المنجز صالح للاستخدام. كلاهما يمرّ عبر نظام SIMBG: اطلب رقم PBG وتأكّد منه هناك أو لدى مكتب التراخيص المحلي.Government Regulation No. 16 of 2021, Article 1 (قُرئ في 3 نوفمبر 2026) · ملاحظتنا القانونية · SIMBG (Ministry of Public Works) (قُرئ في 13 نوفمبر 2026)

في بياناتنا

من أصل 93 مشروعاً نتابعها في بالي، ينشر 1 رقم ترخيص أو تصريح.

أمثلة

• The One by Almal Bali Nusa Dua: رقم الترخيص أو التصريح SK-PBG-510305-14102026-001 منشور

الخطوة 4: إلى أين تذهب أموالك

قبل كل دفعة، اعرف إلى أي حساب تذهب وما الذي يحميها إذا توقف المشروع. ادفع فقط إلى الحساب المذكور في عقدك، ولا تدفع أبداً إلى حساب شخصي أو حساب وسيط.

ما تقوله القواعد والسجلات

• لا يجوز بيع المساكن قيد الإنشاء بعقد مبدئي (PPJB) إلا بعد ثبوت ملكية الأرض وترخيص البناء والبنية التحتية، وإنجاز 20% على الأقل من المساكن (نص 2011، عُدّل جزئياً لاحقاً: اطلب من محامٍ تأكيد النص الساري).Law No. 1 of 2011 on Housing, Article 42 (قُرئ في 3 نوفمبر 2026) · ملاحظتنا القانونية

في بياناتنا

من أصل 93 مشروعاً نتابعها في بالي، يوضّح 12 كيف تُحمى دفعات المشترين (حساب ضمان أو كفالة مصرفية أو تأمين).

أمثلة

• The Anjuna Bay: حماية الدفعات مذكورة في المصادر التي قرأناها
• Azura Complex Nusa Dua: حماية الدفعات مذكورة في المصادر التي قرأناها
• Nai 2 (NAI by Vibe wellness resort, phase 2): حماية الدفعات مذكورة في المصادر التي قرأناها

الخطوة 5: تسجيل الشراء والعقد

تحقّق من كيفية تسجيل شرائك قبل التسليم ومما يقوله العقد عن التأخير والتغييرات واسترداد المبالغ. اطلب من محامٍ أو كاتب عدل محلي مستقل قراءته قبل التوقيع.

ما تقوله القواعد والسجلات

• لا يملك المسكن إلا أجنبي يحمل وثيقة هجرة وفق القانون الإندونيسي: تحقّق من الوثيقة التي سيطلبها كاتب العدل.Government Regulation No. 18 of 2021, Article 69(1) (قُرئ في 3 نوفمبر 2026) · ملاحظتنا القانونية

الخطوة 6: مواعيد التسليم وتقدّم الأعمال في الموقع

قارن موعد التسليم الموعود بالسجل: المواعيد السابقة لهذا المشروع وكيف سارت مشاريع المطوّر الأخرى. ثم تحقّق من تقدّم الأعمال في الموقع قبل كل دفعة مرحلية.

في بياناتنا

من أصل 93 مشروعاً نتابعها في بالي، تجاوز 8 موعد التسليم المسجّل؛ وأُجّل الموعد في 4.

أمثلة

• Amari Villas III: تجاوز موعد التسليم المسجّل؛ عدد الأشهر منذ ذلك: 15
• Oasis III: تجاوز موعد التسليم المسجّل؛ عدد الأشهر منذ ذلك: 8
• Buddha Club House: أُجّل موعد التسليم؛ عدد أشهر التأجيل: 24
• The Anjuna Bay: موعد التسليم المسجّل الربع الرابع من 2026، دون تغيير حتى الآن