Comprar sobre plano en Japón: qué comprobar

Paso 1: Quién vende: la empresa detrás del proyecto

Pide el nombre legal completo del promotor y su número de registro, no solo la marca, y busca la empresa en el registro oficial. La empresa que firma tu contrato debería ser la que tiene el terreno o las autorizaciones.

Qué dicen las normas y los registros

• Vender solares o edificios como actividad exige una licencia de intermediación inmobiliaria del Ministerio (MLIT) o de la prefectura (artículo 3). Pide el número de licencia y búscalo en el buscador de agentes con licencia del MLIT.Real Estate Brokerage Act (Act No. 176 of 1952), English translation, Japanese Law Translation (Ministry of Justice) (leído el 14 de noviembre de 2026) · MLIT search of licensed real estate brokers (consultado el 14 de noviembre de 2026)

En nuestros datos

16 de 31 proyectos que seguimos en Japón identifican al promotor por su sociedad legal.

Ejemplos

• Brillia Kyoto Kitayama The Residence: promotor identificado como Tokyo Tatemono Co., Ltd. and Mitsubishi Estate Residence Co., Ltd., per Japanese outline data
• City Tower Tokyo Tamachi: promotor identificado como Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. No. 38)
• Mondomio Okinawa Resort Onna Village Fuchaku: promotor identificado como Daiwa House Industry Co., Ltd.

Paso 2: El terreno y qué será tuyo

Averigua exactamente qué compras: pleno dominio, arrendamiento o un derecho de uso, quién es hoy el titular y qué cargas tiene. Pide el extracto del registro oficial, no una copia preparada por el vendedor.

Qué dicen las normas y los registros

• El registro inmobiliario (touki) muestra quién es propietario del suelo y las hipotecas que lo gravan. Puedes consultar la información registrada en línea con el servicio de información registral.Registry information service (touki) (consultado el 14 de noviembre de 2026)

En nuestros datos

2 de 31 proyectos que seguimos en Japón describen las unidades como arrendamiento (leasehold) en las fuentes que leímos. 1 de 31 proyectos que seguimos en Japón publican una dirección o ubicación lo bastante precisa para un punto en el mapa.

Pleno dominio y arrendamiento en obra nueva sobre plano

Paso 3: Licencias y autorizaciones

Pide el número y la fecha de la licencia y confírmalos con la autoridad que la emitió. Una licencia de empresa o un registro de ventas no es una licencia de obra.

Qué dicen las normas y los registros

• Antes de terminar la obra, un vendedor con licencia no puede firmar la venta del edificio hasta tener la aprobación exigida, como la confirmación de edificación del artículo 6 de la Ley de Normas de Edificación (artículo 36). Pide su número y fecha.Real Estate Brokerage Act (Act No. 176 of 1952), English translation, Japanese Law Translation (Ministry of Justice) (leído el 14 de noviembre de 2026)

En nuestros datos

5 de 31 proyectos que seguimos en Japón publican un número de licencia o permiso.

Ejemplos

• Brillia Kyoto Kitayama The Residence: número de licencia o permiso R07 Kakken IPEC00277 (29 Aug 2025); change R07 IPEC00118 (20 Feb 2026) publicado
• City Tower Tokyo Tamachi: número de licencia o permiso Building confirmation ERI-23039252 (27 Dec 2023), ERI-24018385 (23 Oct 2024), ERI-25018774 (18 Jul 2025) publicado
• Mondomio Okinawa Resort Onna Village Fuchaku: número de licencia o permiso BVJ-FUK24-10-0001 (4 Apr 2024); BVJ-FUK24-11-0001 (19 Dec 2024); BVJ-FUK24-12-0001 (27 Mar 2026) publicado

Paso 4: Adónde va tu dinero

Antes de cada pago, debes saber a qué cuenta va y qué lo protege si la obra se para. Paga solo en la cuenta que figura en tu contrato, nunca en una cuenta personal ni en la de un intermediario.

Qué dicen las normas y los registros

• Un vendedor con licencia no puede cobrar una señal superior al 20 % del precio (artículo 39).Real Estate Brokerage Act (Act No. 176 of 1952), English translation, Japanese Law Translation (Ministry of Justice) (leído el 14 de noviembre de 2026)
• Para un edificio aún no terminado, un vendedor con licencia no puede cobrar pagos antes de la entrega salvo que estén garantizados, por ejemplo con un aval bancario o un seguro (artículo 41). Quedan exentas las cantidades pequeñas, hasta el 5 % del precio y un tope fijado por orden del Gabinete.Real Estate Brokerage Act (Act No. 176 of 1952), English translation, Japanese Law Translation (Ministry of Justice) (leído el 14 de noviembre de 2026)

En nuestros datos

0 de 31 proyectos que seguimos en Japón indican cómo se protegen los pagos de los compradores (cuenta de garantía, aval bancario o seguro).

Cuenta de garantía (escrow) y protección de pagos sobre plano · Planes de pago y entradas en obra nueva sobre plano

Paso 5: Cómo queda registrada tu compra y el contrato

Comprueba cómo queda registrada tu compra antes de la entrega y qué dice el contrato sobre retrasos, cambios y devoluciones. Haz que un abogado o notario local independiente lo lea antes de firmar.

Paso 6: Fechas de entrega y avance de la obra

Compara la fecha de entrega que te prometen con el historial: fechas anteriores de este proyecto y cómo fueron los demás proyectos del promotor. Después, comprueba el avance de la obra antes de cada pago por fases.

En nuestros datos

1 de 31 proyectos que seguimos en Japón tienen una fecha de entrega registrada ya vencida; 1 aplazaron la fecha.

Ejemplos

• Aman Residences, Niseko: la fecha de entrega registrada ya pasó; meses desde entonces: 35
• HOSHINOYA Hutte Niseko (provisional name): fecha de entrega aplazada; meses añadidos: 28
• Brillia Kyoto Kitayama The Residence: fecha de entrega registrada octubre de 2027, sin cambios hasta ahora