Comprar siendo extranjero: 16 mercados comparados

Solo un ciudadano indonesio puede tener Hak Milik (pleno dominio, a menudo SHM en el certificado). Todo acto destinado a pasarlo a un extranjero, directa o indirectamente, es nulo y el dinero pagado no se puede reclamar: por eso las estructuras con testaferro son un riesgo serio.
Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 21(1) and 26(2) (leído el 3 de noviembre de 2026)

Un extranjero solo puede ser dueño de una casa con terreno sobre suelo Hak Pakai (derecho de uso). El Hak Pakai se concede hasta 30 años, se puede prorrogar hasta 20 y renovar hasta 30, cada vez mediante solicitud; el precio mínimo, la superficie y el número de unidades se fijan en normas aparte.
Government Regulation No. 18 of 2021, Articles 52, 71 and 72 (leído el 3 de noviembre de 2026)

Un arrendamiento (Hak Sewa) es un contrato con el dueño del terreno: comprueba el titular en el certificado de la oficina de tierras BPN, la duración del arrendamiento y las condiciones escritas de prórroga.
Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 44(1) and 45 (leído el 3 de noviembre de 2026) · ATR/BPN (land agency) (leído el 13 de noviembre de 2026)

• Impuesto de adquisición de suelo y edificios (BPHTB), sobre el precio menos un mínimo exento: ≤ 5 % hukumonline.com

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• Tasa de transmisión del Dubai Land Department: 4 % hausandhaus.com
• Tasa del registration trustee: AED 2100 / 4200 help.propertyfinder.ae
• Escritura y tasas administrativas: AED 270 hausandhaus.com

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Dubai: Nadie puede alquilar viviendas vacacionales de forma habitual sin licencia del departamento de turismo (DTCM en el decreto, hoy Department of Economy and Tourism). La licencia dura un año y es renovable.
Government of Dubai, Decree No. (41) of 2013 regulating the leasing out of holiday homes (leído el 11 de noviembre de 2026)

Normas de alquiler turístico

Los extranjeros no pueden ser dueños de terreno en Tailandia. En la oficina de tierras, comprueba el tipo de título (Chanote es el título pleno), el titular registrado y las hipotecas o arrendamientos.
Department of Lands (leído el 13 de noviembre de 2026)

En cada condominio, el conjunto de propietarios extranjeros puede tener como máximo el 49 % de la superficie total de las unidades; si la cuota está llena, un extranjero no puede inscribirse como propietario. Pide la cifra actual de la cuota extranjera.
Condominium Act B.E. 2522, sections 19 bis and 19 ter (leído el 3 de noviembre de 2026)

Por la vía de fondos extranjeros debes demostrar que el dinero de la unidad llegó del extranjero: guarda los justificantes bancarios de cada transferencia.
Condominium Act B.E. 2522, sections 19 bis and 19 ter (leído el 3 de noviembre de 2026)

• Tasa de transmisión de la Oficina de Tierras (a menudo a medias con el vendedor): 2 % thailand.go.th

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La nota simple del Registro de la Propiedad muestra el titular registrado, hipotecas, cargas y la obra nueva declarada; el Catastro muestra la parcela y la superficie construida solo a efectos fiscales.
Registradores de España (Propiedad and Mercantil) (leído el 13 de noviembre de 2026) · Sede Electrónica del Catastro (leído el 13 de noviembre de 2026)

• IVA de la vivienda nueva: 10 % interforoabogados.com
• Actos Jurídicos Documentados (AJD), Andalucía: 1,2 % interforoabogados.com

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Andalusia: Hay que presentar una declaración responsable antes de empezar, y la vivienda se inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía con un código del tipo VUT/provincia/número.
Junta de Andalucía, Viviendas de uso turístico: preguntas frecuentes (Decreto 28/2016) (leído el 11 de noviembre de 2026)

Normas de alquiler turístico

Pide la certidão permanente predial del registro de la propiedad: muestra el titular, las hipotecas y cargas, y si el edificio está dividido en unidades independientes.
gov.pt: Pedir uma certidão permanente do registo predial (leído el 13 de noviembre de 2026) · Predial Online (leído el 13 de noviembre de 2026)

• Impuesto de transmisión (IMT), Portugal continental: 1 % - 8 % info.portaldasfinancas.gov.pt
• Impuesto del sello (Imposto do Selo): 0,8 % info.portaldasfinancas.gov.pt

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Portugal: El registro se hace por comunicación previa en el Balcão Único Eletrónico, que asigna el número salvo oposición del ayuntamiento en 60 días (90 en áreas de contención). Se exige seguro de responsabilidad civil.
gov.pt, Alojamento local (leído el 11 de noviembre de 2026)

Normas de alquiler turístico

El vendedor debe adjuntar al contrato de compraventa un Certificado de Búsqueda del inmueble con fecha dentro de los cinco días hábiles de la firma; las multas por no hacerlo se aplican tras una transición de tres meses que terminó el 16 de mayo de 2026.
Department of Lands and Surveys: administrative fines under Law 81(I)/2011 (13 Feb 2026) (leído el 13 de noviembre de 2026)

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A menos de 50 km de la costa (la zona restringida, que incluye la costa de Tulum), un extranjero adquiere vivienda mediante un fideicomiso bancario que requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE); el fideicomiso dura hasta 50 años y se puede prorrogar.
Ley de Inversión Extranjera, Articles 2 (VI), 11 and 13 (text in force, last amended DOF 27 May 2024) (leído el 13 de noviembre de 2026)

Pide a un notario un certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado.
Kolaboro register guide: Mexico (abierto el 13 de noviembre de 2026)

Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI): lo fija cada estado y municipio, no publicado en nuestra guía. El notario lo calcula en la escritura.

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El vendedor debe informarte de todo lo que sepa y pueda influir en tu decisión, por ejemplo que el terreno está en zona inundable o que se prevé una gran infraestructura cerca. También puedes consultar los riesgos naturales e industriales de la dirección en Géorisques.
Service-Public.fr: Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), checked by Service Public on 18 Sep 2026 (leído el 14 de noviembre de 2026) · Géorisques (French state risk map) (leído el 14 de noviembre de 2026)

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France: El alojamiento turístico amueblado debe declararse en el ayuntamiento. En los municipios con declaración y registro se asigna un número de 13 caracteres que debe figurar en cada anuncio.
Service-Public.fr, renting a second home as a furnished tourist let (leído el 11 de noviembre de 2026)

Normas de alquiler turístico

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La propiedad solo se transmite cuando la venta se inscribe en la dirección del registro de la propiedad. Un contrato preliminar de venta, aunque sea ante notario, es solo una promesa de transmitir. Comprueba antes las hipotecas y otras cargas de la parcela; las parcelas se consultan en Parsel Sorgu de TKGM.
Investment Office of the Presidency of Türkiye: Acquiring Property and Citizenship (leído el 14 de noviembre de 2026) · TKGM Parsel Sorgu (land registry and cadastre) (leído el 14 de noviembre de 2026)

Una persona física extranjera puede adquirir inmuebles en cualquier lugar de Turquía hasta 30 hectáreas en total, pero no en zonas militares prohibidas ni en zonas de seguridad militar.
Investment Office of the Presidency of Türkiye: Acquiring Property and Citizenship (leído el 14 de noviembre de 2026)

• Tasa de escritura (tapu harcı), a menudo a medias con el vendedor: 2 % y 2 %: 4 % iidb.adalet.gov.tr

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Türkiye: Es obligatorio un permiso de alquiler turístico del Ministerio de Cultura y Turismo para alquilar una vivienda 100 días o menos (Ley n.º 7464, en vigor desde el 1 de enero de 2024).
Ministry of Culture and Tourism of Türkiye, permit application guide (Law No. 7464) (leído el 11 de noviembre de 2026)

Normas de alquiler turístico

Las personas extranjeras necesitan en general autorización de inversión extranjera antes de comprar cualquier suelo residencial en Australia, sea cual sea su valor. Del 1 de abril de 2025 al 30 de junio de 2029 tienen en general prohibido comprar viviendas ya existentes; la política las orienta a vivienda nueva.
Australian Government, Foreign Investment: Guidance Note 6, Residential Land, version 5 (1 July 2026) (leído el 14 de noviembre de 2026)

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El registro inmobiliario (touki) muestra quién es propietario del suelo y las hipotecas que lo gravan. Puedes consultar la información registrada en línea con el servicio de información registral.
Registry information service (touki) (leído el 14 de noviembre de 2026)

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HM Land Registry tiene el registro de la titularidad del suelo: quién es el propietario, si es pleno dominio (freehold) o arrendamiento (leasehold) y las hipotecas o restricciones que tiene. Una copia cuesta una tasa pequeña y se pide en línea.
HM Land Registry: search property information (leído el 14 de noviembre de 2026)

• Stamp Duty Land Tax (Inglaterra e Irlanda del Norte): 0 % - 12 % gov.uk

Sin recargos: un 5 % más en cada tramo si vas a tener más de una vivienda y un 2 % más si no resides en el Reino Unido.

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El suelo y, después, cada vivienda tienen un registro de la propiedad e hipotecas (księga wieczysta). Pide su número y consúltalo en línea en el servicio EKW del Ministerio de Justicia: propietario, hipotecas y derechos anotados a favor de compradores.
Elektroniczne Księgi Wieczyste (Ministry of Justice land and mortgage registers) (leído el 14 de noviembre de 2026)

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Desde el 1 de enero de 2023, una persona no canadiense no puede comprar vivienda en Canadá, directa ni indirectamente, salvo que se aplique una excepción, por ejemplo ciertos residentes temporales y personas protegidas (artículo 4 de la ley).
Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, section 4 (Justice Laws, current to 19 Oct 2026) (leído el 14 de noviembre de 2026)

La prohibición cubre los inmuebles situados en áreas metropolitanas y aglomeraciones censales; los que están fuera quedan excluidos por el reglamento (artículo 3). Ambos textos estaban actualizados al 19 de octubre de 2026 cuando los leímos.
Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations (SOR/2022-250), section 3 (current to 19 Oct 2026) (leído el 14 de noviembre de 2026)

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