Kaufen als Ausländer: 16 Märkte im Vergleich

Nur indonesische Staatsbürger können Hak Milik (Volleigentum, auf dem Zertifikat oft SHM) halten. Jede Handlung, die es direkt oder indirekt auf einen Ausländer übertragen soll, ist nichtig, und gezahltes Geld kann nicht zurückgefordert werden: Deshalb sind Treuhänder-Konstruktionen ein ernstes Risiko.
Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 21(1) and 26(2) (gelesen am 3. November 2026)

Ein Ausländer kann ein Haus mit Grundstück nur auf Hak-Pakai-Land (Nutzungsrecht) besitzen. Hak Pakai wird für bis zu 30 Jahre gewährt, kann um bis zu 20 verlängert und um bis zu 30 erneuert werden, jeweils auf Antrag; Mindestpreis, Grundstücksgröße und Einheitenzahl regeln gesonderte Vorschriften.
Government Regulation No. 18 of 2021, Articles 52, 71 and 72 (gelesen am 3. November 2026)

Eine Pacht (Hak Sewa) ist ein Vertrag mit dem Grundstückseigentümer: Prüfen Sie den Eigentümer auf dem Landzertifikat beim BPN-Grundbuchamt, die Laufzeit und die schriftlichen Verlängerungsbedingungen.
Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 44(1) and 45 (gelesen am 3. November 2026) · ATR/BPN (land agency) (gelesen am 13. November 2026)

• Erwerbsabgabe für Grund und Gebäude (BPHTB), auf den Preis abzüglich eines Freibetrags: ≤ 5 % hukumonline.com

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• Übertragungsgebühr des Dubai Land Department: 4 % hausandhaus.com
• Gebühr des Registration Trustee: AED 2.100 / 4.200 help.propertyfinder.ae
• Eigentumsurkunde und Verwaltungsgebühren: AED 270 hausandhaus.com

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Dubai: Niemand darf regelmäßig Ferienwohnungen vermieten ohne Lizenz der Tourismusbehörde (im Dekret DTCM, heute Department of Economy and Tourism). Die Lizenz gilt ein Jahr und ist verlängerbar.
Government of Dubai, Decree No. (41) of 2013 regulating the leasing out of holiday homes (gelesen am 11. November 2026)

Regeln für Kurzzeitvermietung

Ausländer können in Thailand kein Land besitzen. Prüfen Sie beim Landamt die Art der Urkunde (Chanote ist der volle Titel), den eingetragenen Eigentümer und Hypotheken oder Pachten.
Department of Lands (gelesen am 13. November 2026)

In jedem Condominium dürfen alle ausländischen Eigentümer zusammen höchstens 49 % der gesamten Wohnfläche halten; ist die Quote voll, kann ein Ausländer nicht als Eigentümer eingetragen werden. Fragen Sie nach dem aktuellen Stand der Ausländerquote.
Condominium Act B.E. 2522, sections 19 bis and 19 ter (gelesen am 3. November 2026)

Beim Weg über Auslandsgelder müssen Sie nachweisen, dass das Geld für die Einheit aus dem Ausland kam: Bewahren Sie die Überweisungsbelege der Bank für jede Zahlung auf.
Condominium Act B.E. 2522, sections 19 bis and 19 ter (gelesen am 3. November 2026)

• Übertragungsgebühr des Land Office (oft mit dem Verkäufer geteilt): 2 % thailand.go.th

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Die nota simple des Registro de la Propiedad zeigt eingetragenen Eigentümer, Hypotheken, Lasten und einen erklärten Neubau; der Catastro zeigt Parzelle und bebaute Fläche nur für Steuerzwecke.
Registradores de España (Propiedad and Mercantil) (gelesen am 13. November 2026) · Sede Electrónica del Catastro (gelesen am 13. November 2026)

• Mehrwertsteuer (IVA) auf Neubauten: 10 % interforoabogados.com
• Stempelsteuer (AJD), Andalusien: 1,2 % interforoabogados.com

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Andalusia: Vor Beginn ist eine verantwortliche Erklärung einzureichen; die Wohnung wird im andalusischen Tourismusregister mit einem Code der Form VUT/Provinz/Nummer eingetragen.
Junta de Andalucía, Viviendas de uso turístico: preguntas frecuentes (Decreto 28/2016) (gelesen am 11. November 2026)

Regeln für Kurzzeitvermietung

Verlangen Sie die ständige Grundbuchbescheinigung (certidão permanente predial): Sie zeigt Eigentümer, Hypotheken und Lasten und ob das Gebäude in einzelne Einheiten geteilt ist.
gov.pt: Pedir uma certidão permanente do registo predial (gelesen am 13. November 2026) · Predial Online (gelesen am 13. November 2026)

• Grunderwerbsteuer (IMT), Festland: 1 % - 8 % info.portaldasfinancas.gov.pt
• Stempelsteuer (Imposto do Selo): 0,8 % info.portaldasfinancas.gov.pt

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Portugal: Registrierung per Vorabmitteilung im Balcão Único Eletrónico, der die Nummer vergibt, sofern die Gemeinde nicht binnen 60 Tagen widerspricht (90 in Beschränkungsgebieten). Haftpflichtversicherung ist Pflicht.
gov.pt, Alojamento local (gelesen am 11. November 2026)

Regeln für Kurzzeitvermietung

Der Verkäufer muss dem Kaufvertrag eine Grundbuchauskunft (Certificate of Search) beifügen, datiert innerhalb von fünf Arbeitstagen um die Unterzeichnung; Bußgelder gelten nach einer dreimonatigen Übergangszeit, die am 16. Mai 2026 endete.
Department of Lands and Surveys: administrative fines under Law 81(I)/2011 (13 Feb 2026) (gelesen am 13. November 2026)

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Innerhalb von 50 km zur Küste (der Sperrzone, zu der die Küste bei Tulum gehört) erwirbt ein Ausländer Wohneigentum über einen Bank-Treuhandvertrag (fideicomiso), der eine Genehmigung des Außenministeriums (SRE) braucht; er läuft bis zu 50 Jahre und ist verlängerbar.
Ley de Inversión Extranjera, Articles 2 (VI), 11 and 13 (text in force, last amended DOF 27 May 2024) (gelesen am 13. November 2026)

Lassen Sie sich von einem Notar eine Lastenfreiheitsbescheinigung (certificado de libertad de gravamen) aus dem staatlichen Grundbuch (RPP) besorgen.
Kolaboro register guide: Mexico (geöffnet am 13. November 2026)

Erwerbsteuer (ISAI): legt jeder Bundesstaat und jede Gemeinde fest, in unserem Leitfaden nicht veröffentlicht. Der Notar berechnet sie bei der Beurkundung.

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Der Verkäufer muss Ihnen alles mitteilen, was er weiß und Ihre Entscheidung beeinflussen könnte, etwa dass das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet liegt oder ein großes Infrastrukturprojekt in der Nähe geplant ist. Natur- und Industrierisiken der Adresse finden Sie auch auf Géorisques.
Service-Public.fr: Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), checked by Service Public on 18 Sep 2026 (gelesen am 14. November 2026) · Géorisques (French state risk map) (gelesen am 14. November 2026)

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France: Eine möblierte Ferienunterkunft ist im Rathaus anzumelden. In Gemeinden mit Registrierung wird eine 13-stellige Nummer vergeben, die in jedem Inserat stehen muss.
Service-Public.fr, renting a second home as a furnished tourist let (gelesen am 11. November 2026)

Regeln für Kurzzeitvermietung

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Das Eigentum geht erst mit der Eintragung des Verkaufs beim Grundbuchamt über. Ein Vorvertrag, auch ein notarieller, ist nur ein Versprechen der Übertragung. Prüfen Sie vorher Hypotheken und andere Lasten auf dem Flurstück; Flurstücke lassen sich auf Parsel Sorgu der TKGM abfragen.
Investment Office of the Presidency of Türkiye: Acquiring Property and Citizenship (gelesen am 14. November 2026) · TKGM Parsel Sorgu (land registry and cadastre) (gelesen am 14. November 2026)

Eine ausländische Privatperson darf überall in der Türkei Immobilien bis insgesamt 30 Hektar erwerben, nicht aber in militärischen Sperr- oder Sicherheitszonen.
Investment Office of the Presidency of Türkiye: Acquiring Property and Citizenship (gelesen am 14. November 2026)

• Grundbuchgebühr (tapu harcı), oft 2 % und 2 % mit dem Verkäufer geteilt: 4 % iidb.adalet.gov.tr

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Türkiye: Für die Vermietung einer Wohnung für 100 Tage oder weniger ist eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus Pflicht (Gesetz Nr. 7464, in Kraft seit 1. Januar 2024).
Ministry of Culture and Tourism of Türkiye, permit application guide (Law No. 7464) (gelesen am 11. November 2026)

Regeln für Kurzzeitvermietung

Ausländische Personen brauchen in Australien grundsätzlich eine Genehmigung für Auslandsinvestitionen, bevor sie Wohnbauland kaufen, unabhängig vom Wert. Vom 1. April 2025 bis 30. Juni 2029 dürfen sie grundsätzlich keine Bestandswohnungen kaufen; die Politik lenkt sie zu Neubauten.
Australian Government, Foreign Investment: Guidance Note 6, Residential Land, version 5 (1 July 2026) (gelesen am 14. November 2026)

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Das Immobilienregister (touki) zeigt, wem das Grundstück gehört und welche Hypotheken darauf lasten. Die eingetragenen Angaben können Sie online über den Registerinformationsdienst abrufen.
Registry information service (touki) (gelesen am 14. November 2026)

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HM Land Registry führt das Grundbuch: wem das Land gehört, ob Freehold oder Leasehold, und welche Hypotheken oder Beschränkungen eingetragen sind. Ein Auszug kostet eine kleine Gebühr und lässt sich online bestellen.
HM Land Registry: search property information (gelesen am 14. November 2026)

• Stamp Duty Land Tax (England und Nordirland): 0 % - 12 % gov.uk

Ohne Zuschläge: plus 5 % in jeder Stufe, wenn Sie mehr als eine Wohnung besitzen werden, plus 2 %, wenn Sie nicht im Vereinigten Königreich ansässig sind.

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Das Grundstück und später jede Einheit haben ein Grund- und Hypothekenbuch (księga wieczysta). Verlangen Sie die Nummer und lesen Sie es online im EKW-Dienst des Justizministeriums: Eigentümer, Hypotheken und eingetragene Ansprüche von Käufern.
Elektroniczne Księgi Wieczyste (Ministry of Justice land and mortgage registers) (gelesen am 14. November 2026)

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Seit dem 1. Januar 2023 dürfen Nicht-Kanadier in Kanada weder direkt noch indirekt Wohnimmobilien kaufen, außer es greift eine Ausnahme, etwa für bestimmte befristet Aufenthaltsberechtigte und Schutzberechtigte (Abschnitt 4 des Gesetzes).
Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, section 4 (Justice Laws, current to 19 Oct 2026) (gelesen am 14. November 2026)

Das Verbot gilt für Immobilien in Ballungsräumen und Agglomerationen im Sinne der Volkszählung; Immobilien außerhalb sind durch die Verordnung ausgenommen (Abschnitt 3). Beide Texte waren beim Lesen auf dem Stand vom 19. Oktober 2026.
Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations (SOR/2022-250), section 3 (current to 19 Oct 2026) (gelesen am 14. November 2026)

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