Acheter en tant qu'étranger : 16 marchés comparés

Seul un citoyen indonésien peut détenir le Hak Milik (pleine propriété, souvent SHM sur le certificat). Tout acte visant à le transférer à un étranger, directement ou indirectement, est nul et l’argent versé ne peut être réclamé : c’est pourquoi les montages avec prête-nom sont un risque sérieux.
Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 21(1) and 26(2) (lu le 3 novembre 2026)

Un étranger ne peut posséder une maison avec terrain que sur un terrain Hak Pakai (droit d’usage). Le Hak Pakai est accordé pour 30 ans au plus, prolongeable de 20 ans et renouvelable de 30, chaque fois sur demande ; le prix minimum, la surface et le nombre de lots sont fixés par d’autres textes.
Government Regulation No. 18 of 2021, Articles 52, 71 and 72 (lu le 3 novembre 2026)

Un bail (Hak Sewa) est un contrat avec le propriétaire du terrain : vérifiez le titulaire sur le certificat foncier au bureau BPN, la durée du bail et les conditions écrites de prolongation.
Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 44(1) and 45 (lu le 3 novembre 2026) · ATR/BPN (land agency) (lu le 13 novembre 2026)

• Droit d’acquisition de terrain et de bâtiment (BPHTB), sur le prix moins un abattement: ≤ 5 % hukumonline.com

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• Droit de mutation du Dubai Land Department: 4 % hausandhaus.com
• Frais du registration trustee: AED 2 100 / 4 200 help.propertyfinder.ae
• Titre de propriété et frais administratifs: AED 270 hausandhaus.com

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Dubai: Nul ne peut louer régulièrement des logements de vacances sans licence du département du tourisme (DTCM dans le décret, aujourd'hui Department of Economy and Tourism). La licence dure un an, renouvelable.
Government of Dubai, Decree No. (41) of 2013 regulating the leasing out of holiday homes (lu le 11 novembre 2026)

Règles de location courte durée

Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en Thaïlande. Au bureau foncier, vérifiez le type de titre (le Chanote est le titre complet), le propriétaire enregistré et les hypothèques ou baux.
Department of Lands (lu le 13 novembre 2026)

Dans chaque copropriété, l’ensemble des propriétaires étrangers peut détenir au plus 49 % de la surface totale des lots ; si le quota est atteint, un étranger ne peut pas être enregistré comme propriétaire. Demandez le chiffre actuel du quota étranger.
Condominium Act B.E. 2522, sections 19 bis and 19 ter (lu le 3 novembre 2026)

Par la voie des fonds étrangers, vous devez prouver que l’argent du lot vient de l’étranger : conservez les justificatifs bancaires de chaque virement.
Condominium Act B.E. 2522, sections 19 bis and 19 ter (lu le 3 novembre 2026)

• Frais de transfert du Land Office (souvent partagés avec le vendeur): 2 % thailand.go.th

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La nota simple du Registro de la Propiedad indique le propriétaire inscrit, les hypothèques, les charges et toute construction neuve déclarée ; le Catastro ne montre la parcelle et la surface construite qu’à des fins fiscales.
Registradores de España (Propiedad and Mercantil) (lu le 13 novembre 2026) · Sede Electrónica del Catastro (lu le 13 novembre 2026)

• TVA (IVA) sur les logements neufs: 10 % interforoabogados.com
• Droit de timbre (AJD), Andalousie: 1,2 % interforoabogados.com

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Andalusia: Une déclaration responsable doit être déposée avant de commencer, et le logement est inscrit au registre du tourisme d'Andalousie avec un code du type VUT/province/numéro.
Junta de Andalucía, Viviendas de uso turístico: preguntas frecuentes (Decreto 28/2016) (lu le 11 novembre 2026)

Règles de location courte durée

Demandez le certificat foncier permanent (certidão permanente predial) : il indique le propriétaire, les hypothèques et charges, et si l’immeuble est divisé en lots distincts.
gov.pt: Pedir uma certidão permanente do registo predial (lu le 13 novembre 2026) · Predial Online (lu le 13 novembre 2026)

• Droit de mutation (IMT), Portugal continental: 1 % - 8 % info.portaldasfinancas.gov.pt
• Droit de timbre (Imposto do Selo): 0,8 % info.portaldasfinancas.gov.pt

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Portugal: L'enregistrement se fait par communication préalable au Balcão Único Eletrónico, qui attribue le numéro sauf opposition de la mairie dans les 60 jours (90 en zones de contention). Une assurance responsabilité civile est exigée.
gov.pt, Alojamento local (lu le 11 novembre 2026)

Règles de location courte durée

Le vendeur doit joindre au contrat de vente un certificat de recherche du bien (Certificate of Search) daté de moins de cinq jours ouvrés autour de la signature ; les amendes s’appliquent depuis la fin d’une transition de trois mois, le 16 mai 2026.
Department of Lands and Surveys: administrative fines under Law 81(I)/2011 (13 Feb 2026) (lu le 13 novembre 2026)

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À moins de 50 km de la côte (la zone restreinte, qui inclut la côte de Tulum), un étranger acquiert un logement par une fiducie bancaire (fideicomiso) soumise à un permis du ministère des Affaires étrangères (SRE) ; la fiducie dure 50 ans au plus et peut être prolongée.
Ley de Inversión Extranjera, Articles 2 (VI), 11 and 13 (text in force, last amended DOF 27 May 2024) (lu le 13 novembre 2026)

Demandez à un notaire un certificat d’absence de charges (certificado de libertad de gravamen) du registre public de la propriété (RPP) de l’État.
Kolaboro register guide: Mexico (ouvert le 13 novembre 2026)

Impôt d’acquisition (ISAI) : fixé par chaque État et municipalité, non publié dans notre guide. Le notaire le calcule à l’acte.

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Le vendeur doit vous informer de tout ce qu’il sait et qui pourrait influencer votre décision, par exemple un terrain en zone inondable ou un projet d’infrastructure prévu à proximité. Vous pouvez aussi consulter les risques naturels et technologiques de l’adresse sur Géorisques.
Service-Public.fr: Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), checked by Service Public on 18 Sep 2026 (lu le 14 novembre 2026) · Géorisques (French state risk map) (lu le 14 novembre 2026)

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France: Un meublé de tourisme doit être déclaré en mairie. Dans les communes à déclaration avec enregistrement, un numéro à 13 caractères est attribué et doit figurer dans chaque annonce.
Service-Public.fr, renting a second home as a furnished tourist let (lu le 11 novembre 2026)

Règles de location courte durée

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La propriété n’est transférée qu’à l’enregistrement de la vente auprès de la direction du registre foncier. Une promesse de vente, même notariée, n’est qu’un engagement de transférer. Vérifiez d’abord les hypothèques et autres charges de la parcelle ; les parcelles se consultent sur Parsel Sorgu de la TKGM.
Investment Office of the Presidency of Türkiye: Acquiring Property and Citizenship (lu le 14 novembre 2026) · TKGM Parsel Sorgu (land registry and cadastre) (lu le 14 novembre 2026)

Une personne physique étrangère peut acquérir des biens immobiliers partout en Turquie dans la limite de 30 hectares au total, mais pas dans les zones militaires interdites ni les zones de sécurité militaire.
Investment Office of the Presidency of Türkiye: Acquiring Property and Citizenship (lu le 14 novembre 2026)

• Frais d’acte (tapu harcı), souvent partagés 2 % et 2 % avec le vendeur: 4 % iidb.adalet.gov.tr

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Türkiye: Un permis de location touristique du ministère de la Culture et du Tourisme est obligatoire pour louer un logement 100 jours ou moins (loi n° 7464, en vigueur depuis le 1er janvier 2024).
Ministry of Culture and Tourism of Türkiye, permit application guide (Law No. 7464) (lu le 11 novembre 2026)

Règles de location courte durée

Les personnes étrangères doivent en général obtenir une autorisation d’investissement étranger avant d’acheter tout terrain résidentiel en Australie, quelle que soit sa valeur. Du 1er avril 2025 au 30 juin 2029, l’achat de logements existants leur est en général interdit ; la politique les oriente vers le neuf.
Australian Government, Foreign Investment: Guidance Note 6, Residential Land, version 5 (1 July 2026) (lu le 14 novembre 2026)

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Le registre foncier (touki) indique qui est propriétaire du terrain et les hypothèques qui le grèvent. Vous pouvez consulter les informations enregistrées en ligne via le service d’information du registre.
Registry information service (touki) (lu le 14 novembre 2026)

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HM Land Registry tient le registre des titres du terrain : son propriétaire, s’il s’agit de pleine propriété (freehold) ou de bail (leasehold), et les hypothèques ou restrictions. Une copie coûte un petit montant et se commande en ligne.
HM Land Registry: search property information (lu le 14 novembre 2026)

• Stamp Duty Land Tax (Angleterre et Irlande du Nord): 0 % - 12 % gov.uk

Hors surtaxes : 5 % de plus sur chaque tranche si vous aurez plus d’un logement, 2 % de plus si vous ne résidez pas au Royaume-Uni.

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Le terrain puis chaque logement ont un registre foncier et hypothécaire (księga wieczysta). Demandez son numéro et consultez-le en ligne sur le service EKW du ministère de la Justice : propriétaire, hypothèques et créances inscrites au profit des acheteurs.
Elektroniczne Księgi Wieczyste (Ministry of Justice land and mortgage registers) (lu le 14 novembre 2026)

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Depuis le 1er janvier 2023, un non-Canadien ne peut pas acheter d’immeuble résidentiel au Canada, directement ou indirectement, sauf exception, par exemple certains résidents temporaires et personnes protégées (article 4 de la loi).
Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, section 4 (Justice Laws, current to 19 Oct 2026) (lu le 14 novembre 2026)

L’interdiction vise les immeubles situés dans les régions métropolitaines et agglomérations de recensement ; ceux situés ailleurs sont exclus par le règlement (article 3). Les deux textes étaient à jour au 19 octobre 2026 lors de notre lecture.
Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations (SOR/2022-250), section 3 (current to 19 Oct 2026) (lu le 14 novembre 2026)

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