外国人购房：16 个市场对比

只有印尼公民可以持有 Hak Milik（永久产权，证书上常写作 SHM）。任何直接或间接将其转给外国人的行为均属无效，已付款项不能追回：这就是代持安排风险很大的原因。
Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 21(1) and 26(2) (读取于 2026年11月3日)

外国人只能在 Hak Pakai（使用权）土地上拥有带地住宅。Hak Pakai 最长授予 30 年，可延长最多 20 年，再续期最多 30 年，每次都需申请；最低价格、地块面积和单位数量另有规定。
Government Regulation No. 18 of 2021, Articles 52, 71 and 72 (读取于 2026年11月3日)

租赁（Hak Sewa）是与土地所有人签订的合同：在 BPN 土地办公室核实土地证书上的所有人、租期以及书面的续租条件。
Law No. 5 of 1960 (UUPA), Articles 44(1) and 45 (读取于 2026年11月3日) · ATR/BPN (land agency) (读取于 2026年11月13日)

• 土地和建筑物取得税（BPHTB），按价格减去免税额计算: ≤ 5 % hukumonline.com

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• 迪拜土地局过户费: 4 % hausandhaus.com
• 登记受托人费用: AED 2,100 / 4,200 help.propertyfinder.ae
• 产权证及行政费用: AED 270 hausandhaus.com

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Dubai: 未经旅游主管部门（法令中为 DTCM，现为经济和旅游部）许可，任何人不得经常性出租度假屋。许可有效期一年，可续期。
Government of Dubai, Decree No. (41) of 2013 regulating the leasing out of holiday homes (读取于 2026年11月11日)

短租规定

外国人不能在泰国拥有土地。在土地办公室核实地契类型（Chanote 为完整产权）、登记所有人以及抵押或租赁情况。
Department of Lands (读取于 2026年11月13日)

在每个公寓项目中，所有外国业主合计最多持有全部单位面积的 49%；配额已满时，外国人不能登记为业主。请索取当前的外国人配额数字。
Condominium Act B.E. 2522, sections 19 bis and 19 ter (读取于 2026年11月3日)

通过外国资金途径购买时，必须证明购房款来自境外：保留每笔付款的银行汇款凭证。
Condominium Act B.E. 2522, sections 19 bis and 19 ter (读取于 2026年11月3日)

• 土地厅过户费（常与卖方分摊）: 2 % thailand.go.th

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产权登记处（Registro de la Propiedad）的 nota simple 显示登记所有人、抵押、负担以及已申报的新建建筑；地籍局（Catastro）只显示用于税务目的的地块和建筑面积。
Registradores de España (Propiedad and Mercantil) (读取于 2026年11月13日) · Sede Electrónica del Catastro (读取于 2026年11月13日)

• 新房增值税（IVA）: 10 % interforoabogados.com
• 印花税（AJD），安达卢西亚: 1.2 % interforoabogados.com

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Andalusia: 开始经营前须提交责任声明，住宅以 VUT/省份/编号 形式的代码登记在安达卢西亚旅游登记册中。
Junta de Andalucía, Viviendas de uso turístico: preguntas frecuentes (Decreto 28/2016) (读取于 2026年11月11日)

短租规定

索取不动产登记永久证明（certidão permanente predial）：可看到所有人、抵押和负担，以及建筑是否已划分为独立单位。
gov.pt: Pedir uma certidão permanente do registo predial (读取于 2026年11月13日) · Predial Online (读取于 2026年11月13日)

• 房产转让税（IMT），本土: 1 % - 8 % info.portaldasfinancas.gov.pt
• 印花税（Imposto do Selo）: 0.8 % info.portaldasfinancas.gov.pt

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Portugal: 通过在 Balcão Único Eletrónico 事先通报进行登记；若市政府在 60 天内（限制区为 90 天）未提出异议，即发给登记号。须投保责任险。
gov.pt, Alojamento local (读取于 2026年11月11日)

短租规定

卖方必须在买卖合同后附上房产查册证明（Certificate of Search），日期须在签约前后五个工作日内；未附的罚款在三个月过渡期于 2026 年 5 月 16 日结束后适用。
Department of Lands and Surveys: administrative fines under Law 81(I)/2011 (13 Feb 2026) (读取于 2026年11月13日)

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在距海岸 50 公里范围内（限制区，包括图卢姆沿海），外国人须通过银行信托（fideicomiso）取得住宅物业，该信托需外交部（SRE）许可；信托期限最长 50 年，可延期。
Ley de Inversión Extranjera, Articles 2 (VI), 11 and 13 (text in force, last amended DOF 27 May 2024) (读取于 2026年11月13日)

请公证人从州公共产权登记处（RPP）取得无负担证明（certificado de libertad de gravamen）。
Kolaboro register guide: Mexico (打开于 2026年11月13日)

不动产取得税（ISAI）：由各州和市政府规定，我们的指南未公布。公证人在签署契据时计算。

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卖方必须告知其所知、可能影响您决定的一切情况，例如土地位于洪水区，或附近规划有大型基础设施项目。您也可以在 Géorisques 上查询该地址的自然和工业风险。
Service-Public.fr: Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), checked by Service Public on 18 Sep 2026 (读取于 2026年11月14日) · Géorisques (French state risk map) (读取于 2026年11月14日)

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France: 带家具的旅游出租房须向市政厅申报。在实行登记申报的市镇，会发给 13 位编号，须出现在每则广告中。
Service-Public.fr, renting a second home as a furnished tourist let (读取于 2026年11月11日)

短租规定

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只有在土地登记局完成买卖登记后，所有权才转移。预售合同即使经公证，也只是转让承诺。请先核查地块上的抵押和其他负担；可在 TKGM 的 Parsel Sorgu 查询地块。
Investment Office of the Presidency of Türkiye: Acquiring Property and Citizenship (读取于 2026年11月14日) · TKGM Parsel Sorgu (land registry and cadastre) (读取于 2026年11月14日)

外国个人可在土耳其各地购置不动产，总面积最多 30 公顷，但不得位于军事禁区或军事安全区内。
Investment Office of the Presidency of Türkiye: Acquiring Property and Citizenship (读取于 2026年11月14日)

• 地契费（tapu harcı），常由买卖双方各付 2%: 4 % iidb.adalet.gov.tr

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Türkiye: 出租住宅 100 天或更短必须取得文化和旅游部的旅游出租许可（第 7464 号法，自 2024 年 1 月 1 日起施行）。
Ministry of Culture and Tourism of Türkiye, permit application guide (Law No. 7464) (读取于 2026年11月11日)

短租规定

外国人在澳大利亚购买任何住宅用地前，通常都需获得外国投资批准，无论价值多少。2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日期间，外国人通常被禁止购买现房（二手住宅）；政策引导其购买新房。
Australian Government, Foreign Investment: Guidance Note 6, Residential Land, version 5 (1 July 2026) (读取于 2026年11月14日)

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不动产登记（登记簿）显示土地所有人及其上的抵押权。您可通过登记信息提供服务在线查看登记内容。
Registry information service (touki) (读取于 2026年11月14日)

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英国土地登记局（HM Land Registry）保存土地的产权登记：所有人、属于永久产权（freehold）还是租赁产权（leasehold），以及抵押或限制。可在线付少量费用获取副本。
HM Land Registry: search property information (读取于 2026年11月14日)

• 土地印花税 SDLT（英格兰和北爱尔兰）: 0 % - 12 % gov.uk

未含附加税：如果您将拥有不止一套住房，每档再加 5%；如果您不是英国居民，再加 2%。

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土地以及之后的每个单元都有土地与抵押登记簿（księga wieczysta）。索取其编号，并在司法部 EKW 服务中在线查阅：所有人、抵押以及为买方登记的请求权。
Elektroniczne Księgi Wieczyste (Ministry of Justice land and mortgage registers) (读取于 2026年11月14日)

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自 2023 年 1 月 1 日起，非加拿大人不得直接或间接购买加拿大住宅物业，除非适用例外情形，例如部分临时居民和受保护人士（该法第 4 条）。
Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, section 4 (Justice Laws, current to 19 Oct 2026) (读取于 2026年11月14日)

该禁令适用于人口普查都市区和人口普查聚居区内的物业；其范围以外的物业由条例排除（第 3 条）。我们阅读时，两份文本均更新至 2026 年 10 月 19 日。
Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations (SOR/2022-250), section 3 (current to 19 Oct 2026) (读取于 2026年11月14日)

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