Protección del comprador sobre plano, comparada

Pide el NIB (número de identificación empresarial) y la escritura de la empresa, y comprueba la empresa y sus actividades en OSS. El NIB registra un negocio: no es una licencia de obra ni dice nada del terreno.
OSS (Online Single Submission) (leído el 13 de noviembre de 2026)

La autorización de obra es el PBG, que sustituyó al IMB en 2021; después, el SLF certifica que el edificio terminado es apto para el uso. Ambos se tramitan en SIMBG: pide el número de PBG y haz que lo confirmen allí o en la oficina local de licencias.
Government Regulation No. 16 of 2021, Article 1 (leído el 3 de noviembre de 2026) · SIMBG (Ministry of Public Works) (leído el 13 de noviembre de 2026)

Las viviendas en construcción solo se pueden vender con un contrato preliminar (PPJB) cuando hay certeza sobre la propiedad del terreno, la licencia de obra y las infraestructuras, y al menos el 20 % de las viviendas está construido (texto de 2011, modificado en parte después: que un abogado confirme el texto vigente).
Law No. 1 of 2011 on Housing, Article 42 (leído el 3 de noviembre de 2026)

Solo un extranjero con un documento de inmigración conforme a la ley indonesia puede ser dueño de una vivienda: comprueba qué documento pedirá el notario.
Government Regulation No. 18 of 2021, Article 69(1) (leído el 3 de noviembre de 2026)

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Un promotor no puede empezar un proyecto ni vender unidades sobre plano antes de tomar posesión del terreno y obtener las autorizaciones necesarias.
Dubai Law No. 13 of 2008 (Interim Property Register), Articles 3 and 4 (leído el 3 de noviembre de 2026)

Busca el proyecto en la consulta de estado de proyectos del Dubai Land Department (web o app Dubai REST): muestra si el proyecto está registrado y el porcentaje de obra que consta al regulador.
Dubai Land Department: Project Status Enquiry (leído el 13 de noviembre de 2026)

Las unidades sobre plano no se pueden anunciar ni promocionar en ferias sin autorización escrita del Land Department.
Dubai Law No. 8 of 2007 (escrow), Articles 5, 6, 7, 9, 14 and 15 (leído el 3 de noviembre de 2026)

Cada proyecto sobre plano debe tener su propia cuenta de garantía (escrow), usada solo para construir ese proyecto y fuera del alcance de los acreedores del promotor. Paga solo en la cuenta escrow que figura en tu contrato y está registrada para el proyecto.
Dubai Law No. 8 of 2007 (escrow), Articles 5, 6, 7, 9, 14 and 15 (leído el 3 de noviembre de 2026)

Cuando se emite el certificado de finalización, el 5 % del escrow se retiene hasta un año después de registrar las unidades a nombre de los compradores; si el proyecto no se termina, el agente de escrow debe actuar para completarlo o devolver el dinero.
Dubai Law No. 8 of 2007 (escrow), Articles 5, 6, 7, 9, 14 and 15 (leído el 3 de noviembre de 2026)

Toda venta sobre plano debe inscribirse en el Registro Provisional de Propiedad (Oqood); si no, es nula. Pide el certificado Oqood después de firmar y compruébalo en los servicios del DLD.
Dubai Law No. 13 of 2008 (Interim Property Register), Articles 3 and 4 (leído el 3 de noviembre de 2026) · Dubai Land Department e-services (leído el 13 de noviembre de 2026)

Busca el proyecto en la consulta de estado de proyectos del Dubai Land Department (web o app Dubai REST): muestra si el proyecto está registrado y el porcentaje de obra que consta al regulador.
Dubai Land Department: Project Status Enquiry (leído el 13 de noviembre de 2026)

Busca la empresa promotora por nombre o por su número de registro de 13 dígitos en el registro mercantil DBD: muestra administradores, capital y cuentas presentadas, no si la empresa es dueña del terreno.
Department of Business Development (DBD) (leído el 13 de noviembre de 2026)

Los proyectos de condominio y hotel de mayor tamaño necesitan una evaluación de impacto ambiental aprobada antes de poder autorizar la obra. Busca en el registro EIA de la ONEP y compara las unidades y plantas aprobadas con el folleto.
ONEP Smart EIA Plus (leído el 13 de noviembre de 2026)

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Una unidad de condominio se inscribe en la oficina de tierras solo en la transmisión, así que nada oficial muestra tu compra antes de la entrega: guarda el contrato firmado y todos los recibos.
Department of Lands (leído el 13 de noviembre de 2026)

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Pide la razón social y el NIF del promotor y solicita una nota informativa mercantil del Registro Mercantil en la sede de los registradores.
Registradores de España (Propiedad and Mercantil) (leído el 13 de noviembre de 2026)

Pide el número y la fecha de la licencia de obra y compruébalos en el departamento de urbanismo del ayuntamiento; con el edificio terminado, pide la licencia de primera ocupación o su equivalente.
Kolaboro register guide: Spain (abierto el 13 de noviembre de 2026)

Desde que el promotor tiene la licencia de obra, los pagos de viviendas en construcción deben estar garantizados por un seguro o un aval bancario e ingresarse en una cuenta especial. Pide un certificado de garantía individual a tu nombre por cada pago.
Law 38/1999 (LOE), first additional provision (leído el 3 de noviembre de 2026)

Si el contrato llama al depósito arras o señal (penitenciales), cualquiera de las partes puede desistir: el comprador perdiéndolo y el vendedor devolviéndolo duplicado. Comprueba qué tipo de arras describe tu contrato.
Spanish Civil Code, Article 1454 (leído el 3 de noviembre de 2026)

Si la obra no ha empezado o la vivienda no se entrega a tiempo, el comprador puede resolver el contrato y recuperar los pagos con el interés legal, o conceder una prórroga que se escribe en el contrato.
Law 38/1999 (LOE), first additional provision, Four (leído el 3 de noviembre de 2026)

La certidão permanente de registo comercial da acceso en línea a las inscripciones y documentos de una empresa: pide al promotor su código de acceso.
gov.pt: Consultar a certidão permanente de registo comercial (leído el 13 de noviembre de 2026)

Pide el número de la licencia de obra o de la comunicación previa y comprueba el expediente en la Câmara Municipal; con el edificio terminado, pide la licencia de utilización.
Kolaboro register guide: Portugal (abierto el 13 de noviembre de 2026)

Si las unidades se venden dentro de un complejo turístico, comprueba su inscripción y clasificación en el Registro Nacional de Turismo (RNT) de Turismo de Portugal.
Turismo de Portugal: RNT (leído el 13 de noviembre de 2026)

En un contrato-promessa con señal (sinal), si falla el comprador el vendedor se queda la señal; si falla el vendedor, el comprador puede exigir el doble de lo pagado o pedir a un juez que se ejecute la venta.
Portuguese Civil Code, Article 442(2) and (3) (leído el 3 de noviembre de 2026)

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Busca la empresa promotora en la búsqueda en línea de entidades del Registro de Sociedades (Registrar of Companies).
Registrar of Companies (companies.gov.cy) (leído el 13 de noviembre de 2026)

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Para un inmueble sin escritura propia, como una unidad en construcción, firma un contrato de compraventa y deposítalo en el Departamento de Tierras y Catastro (DLS): así se aplica la Ley 81(I)/2011, que protege al comprador si el vendedor incumple.
Department of Lands and Surveys: contract of sale (Law 81(I)/2011, Law 132(I)/2023) (leído el 13 de noviembre de 2026)

Desde el 12 de diciembre de 2023 (Ley 132(I)/2023), si ya hay una hipoteca registrada, el comprador puede pagar el importe del contrato en la cuenta del vendedor y obtener la transmisión del inmueble, sin que lo impidan las cargas posteriores al contrato.
Department of Lands and Surveys: contract of sale (Law 81(I)/2011, Law 132(I)/2023) (leído el 13 de noviembre de 2026)

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Comprueba que la empresa promotora existe y está activa en el registro de empresas de Florida (Sunbiz), y busca en los registros oficiales del condado las escrituras e hipotecas de la parcela.
Florida Division of Corporations (Sunbiz) · Kolaboro register guide: United States (abierto el 13 de noviembre de 2026)

Las licencias de obra, inspecciones y certificados de ocupación se buscan por dirección o parcela en el departamento de construcción de la ciudad o del condado; el condado de Miami-Dade tiene una búsqueda e-Permitting.
Miami-Dade County e-Permitting (leído el 13 de noviembre de 2026) · Kolaboro register guide: United States (abierto el 13 de noviembre de 2026)

Los condominios nuevos se presentan ante la División de Condominios, Tiempo Compartido y Casas Móviles de Florida (DBPR): descarga el archivo del condado en sus registros públicos y busca el nombre del proyecto.
Florida DBPR condominium public records (leído el 13 de noviembre de 2026)

Los depósitos de hasta el 10 % del precio van a una cuenta escrow; los pagos por encima del 10 % van a una cuenta escrow especial y, si el contrato lo permite, el promotor puede usar esa parte para la obra una vez empezada la construcción.
Florida Statutes 718.202 (2026) (leído el 13 de noviembre de 2026)

Un contrato de compra de una unidad nueva de condominio al promotor puede ser anulado por el comprador en los 15 días siguientes a la firma y a la recepción de los documentos que el promotor debe entregar; renunciar a este derecho no tiene efecto.
Florida Statutes 718.503 (2026) (leído el 13 de noviembre de 2026)

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Pide la licencia de construcción municipal y, cuando se exija, la autorización de impacto ambiental (federal de SEMARNAT o estatal), y confirma los números con la oficina que las emitió.
Kolaboro register guide: Mexico (abierto el 13 de noviembre de 2026)

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Desde el 18 de septiembre de 2022, quienes venden vivienda deben cumplir la NOM-247-SE-2021 y registrar su contrato ante la PROFECO; los contratos que no cumplen la norma no son válidos.
Secretaría de Economía: NOM-247-SE-2021 (published DOF 22 Mar 2022) (leído el 13 de noviembre de 2026)

Busca en el registro de contratos de la PROFECO por la razón social del vendedor y compara el modelo registrado con el contrato que te piden firmar: un número de registro puede pertenecer a otro negocio.
PROFECO contract register (RPCA) (leído el 13 de noviembre de 2026)

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Busca la empresa que firma la venta en el Annuaire des Entreprises del Estado, por nombre o número SIREN: muestra si la empresa está activa, su domicilio social y sus directivos.
Annuaire des Entreprises (French state company directory) (leído el 14 de noviembre de 2026)

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En una venta sobre plano (VEFA) pagas según avanza la obra: como máximo el 35 % del precio al terminar los cimientos, el 70 % cuando el edificio está cerrado y cubierto y el 95 % al terminar. El 5 % restante se paga en la entrega, y puedes retenerlo si anotas defectos en ese momento.
Service-Public.fr: Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), checked by Service Public on 18 Sep 2026 (leído el 14 de noviembre de 2026)

El vendedor debe darte una garantía: o una garantía de terminación que paga el final de la obra si el promotor no puede, o una garantía de reembolso de lo que pagaste si la venta se anula porque el edificio no se termina. La da un banco, una entidad financiera o una aseguradora.
Service-Public.fr: Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), checked by Service Public on 18 Sep 2026 (leído el 14 de noviembre de 2026)

El borrador de la escritura definitiva debe enviársete al menos un mes antes de la cita de firma. Si la venta se firma directamente ante notario sin contrato de reserva previo, tienes 10 días para pensarlo, y la escritura no puede firmarse antes de que terminen.
Service-Public.fr: Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), checked by Service Public on 18 Sep 2026 (leído el 14 de noviembre de 2026) · Service-Public.fr: Acte de vente d’un logement en Vefa, checked by Service Public on 18 Sep 2026 (leído el 14 de noviembre de 2026)

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Busca el proyecto o el promotor en el portal TEDUH del KPKT: muestra la licencia del promotor y el permiso de publicidad y licencia del proyecto (APDL) y su estado. Pide ambos números y compáralos con lo que muestra la sala de ventas.
KPKT TEDUH (Ministry of Local Government Development) (leído el 14 de noviembre de 2026) · Kolaboro register guide: Malaysia (abierto el 14 de noviembre de 2026)

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TEDUH también indica el avance declarado del proyecto, si se concedió una prórroga y si figura como retrasado («sick») o abandonado. Consúltalo antes de cada pago por avance de obra.
KPKT TEDUH (Ministry of Local Government Development) (leído el 14 de noviembre de 2026)

Si el promotor o su matriz cotiza en Borsa Istanbul, sus proyectos, ventas y hechos relevantes se publican en KAP. La mayoría de promotores no cotiza, así que no aparecer no prueba nada.
KAP (Public Disclosure Platform) (leído el 14 de noviembre de 2026)

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La ciudadanía por compra de inmueble exige un inmueble de al menos 400.000 USD, indicar esa finalidad en la solicitud y en la escritura (tapu) y declarar que no lo venderás en tres años.
Investment Office of the Presidency of Türkiye: Acquiring Property and Citizenship (leído el 14 de noviembre de 2026)

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Busca la empresa promotora en los registros de ASIC: muestran si está registrada o dada de baja, su ACN y sus datos registrados. La marca del proyecto a menudo no es la empresa que firma el contrato.
ASIC registers (leído el 14 de noviembre de 2026)

Cada estado publica las solicitudes de desarrollo, las aprobaciones y sus condiciones en su portal de urbanismo (el enlace es el de Nueva Gales del Sur). Pide el número de aprobación y lee las condiciones.
NSW Department of Planning (state planning portal) (leído el 14 de noviembre de 2026)

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Si el promotor tiene un New (or Near-New) Dwelling Exemption Certificate y te da una copia, en general no necesitas autorización propia para comprar sobre plano una vivienda nueva en esa promoción, hasta 3 millones de AUD en total. Por encima debes solicitarla tú y pagar la tasa.
Australian Government, Foreign Investment: Guidance Note 6, Residential Land, version 5 (1 July 2026) (leído el 14 de noviembre de 2026)

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Vender solares o edificios como actividad exige una licencia de intermediación inmobiliaria del Ministerio (MLIT) o de la prefectura (artículo 3). Pide el número de licencia y búscalo en el buscador de agentes con licencia del MLIT.
Real Estate Brokerage Act (Act No. 176 of 1952), English translation, Japanese Law Translation (Ministry of Justice) (leído el 14 de noviembre de 2026) · MLIT search of licensed real estate brokers (leído el 14 de noviembre de 2026)

Antes de terminar la obra, un vendedor con licencia no puede firmar la venta del edificio hasta tener la aprobación exigida, como la confirmación de edificación del artículo 6 de la Ley de Normas de Edificación (artículo 36). Pide su número y fecha.
Real Estate Brokerage Act (Act No. 176 of 1952), English translation, Japanese Law Translation (Ministry of Justice) (leído el 14 de noviembre de 2026)

Un vendedor con licencia no puede cobrar una señal superior al 20 % del precio (artículo 39).
Real Estate Brokerage Act (Act No. 176 of 1952), English translation, Japanese Law Translation (Ministry of Justice) (leído el 14 de noviembre de 2026)

Para un edificio aún no terminado, un vendedor con licencia no puede cobrar pagos antes de la entrega salvo que estén garantizados, por ejemplo con un aval bancario o un seguro (artículo 41). Quedan exentas las cantidades pequeñas, hasta el 5 % del precio y un tope fijado por orden del Gabinete.
Real Estate Brokerage Act (Act No. 176 of 1952), English translation, Japanese Law Translation (Ministry of Justice) (leído el 14 de noviembre de 2026)

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Busca la empresa promotora en Companies House: sus administradores, cuentas depositadas, cargas (prestamistas con garantía) y si está activa. Muchas promociones las construye una sociedad creada para ese solar.
Companies House (leído el 14 de noviembre de 2026)

Las solicitudes de urbanismo, las decisiones y sus condiciones están en el registro de planeamiento del ayuntamiento (council); GOV.UK encuentra el ayuntamiento por el código postal. Pide el número de solicitud.
GOV.UK: search a council’s register of planning decisions (leído el 14 de noviembre de 2026)

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Una sociedad u otra entidad extranjera que quiera comprar, vender o transmitir inmuebles o suelo en el Reino Unido debe registrarse antes en Companies House y declarar sus titulares reales (Register of Overseas Entities, en vigor desde el 1 de agosto de 2022).
GOV.UK (Companies House): Register an overseas entity, last updated 1 Feb 2026 (leído el 14 de noviembre de 2026)

En Inglaterra e Irlanda del Norte, los compradores no residentes en el Reino Unido pagan un recargo del 2 % del Stamp Duty Land Tax en vivienda (desde el 1 de abril de 2021). Una persona física que cumpla la prueba de residencia en los 12 meses siguientes a la compra puede pedir su devolución.
GOV.UK (HMRC): Rates of Stamp Duty Land Tax for non-UK residents, last updated 1 Apr 2025 (leído el 14 de noviembre de 2026)

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El promotor debe darte una de dos protecciones para tus pagos: una cuenta fiduciaria de vivienda abierta o cerrada (mieszkaniowy rachunek powierniczy) para el proyecto, y debe aportar al Fondo de Garantía de Promotores (artículo 6). Debe firmar el contrato de esa cuenta antes de empezar a vender (artículo 7).
Act of 20 May 2021 on the protection of the rights of buyers of a dwelling or a single-family house and the Developer Guarantee Fund, consolidated text Dz.U. 2026 item 880 (12 June 2026), Articles 6, 7 and 32 (leído el 14 de noviembre de 2026)

Antes del contrato con el promotor puede firmarse un contrato de reserva. La tasa de reserva no puede superar el 1 % del precio indicado en el folleto informativo, y se descuenta del precio (artículo 32).
Act of 20 May 2021 on the protection of the rights of buyers of a dwelling or a single-family house and the Developer Guarantee Fund, consolidated text Dz.U. 2026 item 880 (12 June 2026), Articles 6, 7 and 32 (leído el 14 de noviembre de 2026)

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Busca la empresa promotora en el registro mercantil: Corporations Canada para sociedades federales, o el registro de la provincia donde se constituyó. Comprueba que esté activa y que su nombre coincida con el contrato.
Corporations Canada: search for a federal corporation (leído el 14 de noviembre de 2026)

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